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1、对我国廉租住房立法的建议关键词:住房保障/廉租住房/廉租住房保障制度分析/立法建议内容提要:廉租住房制度是住房保障制度的主要形式之一,相对而言,发达国家的廉租住房立法已经较为完备。虽然中国也制定了一些这方面的规章和地方性法规,但我国廉租住房方面的立法还十分欠缺。文章在对国外廉租住房法律制度的发展进行回顾及对我国现行廉租住房进行制度分析的基础上提出廉租住房立法方面的建议。2007年8月13日,国务院正式发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(〔国发(2007)24号〕,下简称“意见”),“意见”对建立我国的住房保障制度具有里程碑式的意义。该“意见”明确指出
2、“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”,本文试从法学的角度对我国廉租住房制度提出一些立法建议。一、廉租住房制度的发展沿革及意义廉租住房制度属于住房保障的一部分。简而言之,住房保障是指由于住房所具有的特性及房地产市场所存在的固有缺陷,中低收入人群往往难以仅依赖市场机制来解决自身的住房问题,从而由政府出面干预房地产市场,为住房困难者提供一定的住宿条件,以维护他们最基本的需要。廉租住房是政府采取实物配租、租金补贴或租金减免等方式为住房困难者提供居住条件的一种住房保障制度。住房是人类赖以生存和发展的必不可少的物质条件之一,而住宅权更是人类的一项基本人权。1
3、948年12月10日联合国大会颁发的《世界人权宣言》第25条第1项明确规定:“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时,有权享受保障。”联合国大会1966年通过的《经济、社会、文化权利公约》也提出:“承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准,包括足够的食物、衣着和住房,并能不断改进生活条件”。1981年4月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的“住宅人权宣言”指出,拥有一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。但
4、由于工业和人口的高度集中,产生了城市土地和住房供给的巨大需求,这种需求推动了土地价格和房屋价格的不断上涨,最终超越了中低收入家庭的住房支付能力,从而使这些中低收入家庭成员的住宅权得不到保障,引发了一系列严重的社会问题,严重危害了整个社会的经济发展和政治安定。8为了提高人民福利,缓解住房矛盾和维护社会安定,各国政府都对住房问题进行了积极的干预。特别是在二战以后,住房保障法律制度得到了空前的发展,各国基本上都已经形成了相互补充和完善的住房保障法律体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济房或折价房;其他收入高
5、的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房保障制度和其他的社会保障制度一样,是稳定社会政治经济秩序的“安全网”或“减震器”。(一)国外廉租住房法律制度英国1919年英国便颁布了《住宅法》,是世界上最早实施住房保障的国家。1924年,工党政府提出《住宅金融法》,对住房建设进行大规模的投入。1950年后,英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策,使穷人成为补贴的最大受益者,被称作“真实租金政策”。1962年,政府为规范当时民间兴起的建房社团的活动,颁布了《建房社团法》,规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金,并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。社会保障的膨胀使得政
6、府财政不堪重负,而社会保障造成的“懒人政策”的弊端也逐渐显现。从1980年撒切尔夫人执政后便积极推行私有化运动,政府约出售了150多万套公房,使英国住房私有化的比率从55%上升至67%。另一方面,英国政府鼓励隶属于地方政府的管房机构改造为私人合作及非盈利性质的住房协会,由住房协会整体购买政府管理的公房,并依靠租金收入,对所有公房进行维修和管理,并按照居民住房支付能力的不同,在不同程度上给予住房补贴。多年来,英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住房和对低收入者的租金补贴,一直保持在占GDP的2%以上,占政府公共支出的5%左右。美国 伴随着城市化的进程,美国的住房保障制度
7、始于20世纪的三四十年代,其主要立法有《国家住房法》(1934年)、《公共住宅法案》(1937年)、《住房和城市发展法》(1965年)和《公平住房法》(1968年)等。美国住房保障制度的主要特点是法制健全,并与金融、财政税收制度紧密相联。美国的住房保障主要包括两个方面:一是通过各种优惠措施鼓励社会建造低收入者住得起的房子;二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。补贴的方式通常分两种:一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(其租金一般为市场租金的20%~50%);另一种是向低收入家庭提供房屋租金补贴,享受这种补贴的家庭必须租
8、住符合政府
