惠阳市东港项目可行性研究报告书.doc

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1、◇惠州东港房地产开发有限公司开发项目东港项目（暂定名）可行性研究报告二ΟΟ七年六月目录一、总论1二、市场分析4三、建设规模16四、场址方案17五、营销方案20六、节能节水23七、环境影响评估26八、劳动安全卫生与消防29九、组织机构与人员配置30十、工期及进度安排33十一、资金筹措35十二、财务评价36十三、社会评价38十四、风险分析39十五、研究结论及建议40十六、附表42一、总论东港项目占地约为5.6万平方米，总建设投资为63342万元，历时2.5年，分两期开发，综合分析本小区是适应大亚湾房地产发展形式的。

2、（一）开发公司东港项目的开发商东港房地产开发有限公司。注册资本万元，开发资质级。我们本着品牌经营、优质服务，诚信互利，客户至上的经营宗旨。公司经营范围包括；房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。（二）开发地点本小区置身于大亚湾西区产业，位于建艺项目东侧和南临二路南侧，北为移民新村，西为福德居项目。随着大亚湾经济的增长及众多项目的陆续开发该区域将可能被打造成为大亚湾未来最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，这儿必将成为惠阳

3、-大亚湾住房地产业的亮点。（三）项目设计单位东港项目建筑设计及施工图设计单位。（四）开发背景随着大亚湾西区规划建设，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，众多大规模项目在扎堆开发，区域居住氛围逐步形成，越来越多的深圳客户及大亚湾产业客户都希望在此置业。无论是为了投资还是居家，他们都希望在市场这样大好的势头下买到自己中意的房子。随着深圳客户的涌入、大亚湾产业客户的剧增及惠阳本地客户的日益成熟，目前惠阳-大亚湾地区的房价逐步攀升，这主要是由于深圳房价的虚高及日益暴涨，更主要的是惠阳经济的发展，自然环境优越、大亚

4、湾产业的带动，让更多的人愿意到惠阳到大亚湾置业投资居家，在未来的开发过程中决定本小区的开发将有以下几个重点的：1、价格：从2003年惠阳楼市开始复苏以来。价格在逐渐攀升，楼盘档次也在进一步升级，一些成功的小区中高档的楼盘尽管价格不菲，但是从市场的接受能力来看，其效果还是很好的。2、管理：从我们的管理模式上看，是属于直线型管理，利于总体的规划与执行的和谐，其效果很好。3、质量：我们采取招投标的方案，聘请高级物业管理的思想，责任到个人。4、模式：我们采取多样化的模式，以中高档偏高档为主，满足各个阶层的需要。所以我们

5、小区的建设是以科学的管理方法与模式为基础的，是适应惠阳-大亚湾发展的，能够满足广大人民群众的需要。（五）开发注意问题现在我们要注意以下几个特点，也是我们的发展要注意的问题：1、超大面积住宅是目前中国城市的主要倾向，我把这种倾向称为超前消费。用这种超前消费的户型换算出来的房价比自然显得偏高，但如果户型缩小，再计算结果完全不一样，住宅单价不变，面积减小，比值即刻就降了下来。所以我们的住宅户型会理性减小，而不是户型不变，单价下调。　　2、东港项目与买房人的关系，将不再是简单的销售者和销售对象的关系，买房人将会成为我们

6、最重要的合作伙伴，我们与买房人将结成战略联盟的关系。我们和客户在一定程度上相互渗透：由一个相对封闭的系统变成一个半开放和开放的系统。通过这种变化，我们能够将与客户的接触界面从以前的销售阶段提前到产品的前期策划阶段，让大量潜在客户和典型客户直接参与到产品的前期策划中来，使客户的各种需求尽可能地在产品策划中得以体现。3、解决住房问题一般分两个阶段，第一阶段解决住房有无的问题；第二阶段解决住房增量的问题，这一阶段购房者可能不需要特别高端的房子，只要改善我们的生活条件就可以了；但在我们要开发的地方，购房者需要的是通过住

7、房来改善生活质量，其需求层次就在提高，所以我们就更要发展高质量的小区，随着区域产品品质的提高，商品房屋的高智能化水平的竞争也逐渐显现。以住宅为例，除了提高环境、户型、朝向等方面的传统品质以外，还努力增加新材料、新工艺以及宽带、网络、红外线监控、可视对讲、一卡通等智能化设备，以提高商品的现代化水平，增加新的卖点，如半岛1号的可视对讲、红外线监控等；棕榈岛高尔夫等。这样既满足以利润最大化为目标的开发决策，又顺应了以效用最大化为原则的消费群体。4、社会信任问题是目前东港项目倡导的重要理念。市场经济是信用经济，建立社会

8、信任不仅有利于社会稳定和提高道德水准，还会大大降低经济运行的成本。所以说，我们的发展与社会信任的关系重大。加强信用文化建设、塑造良好的信誉氛围是建立信用体系的重要环节。其中特别是企业品牌建设，对于我们和员工增强诚信意识、改善整体信用的正面激励作用很大，因为客户的认知度、美誉度是品牌的关键，诚信与兑现承诺是品牌的基石，企业重视品牌，就会重视质量、重视服务，注重承诺、珍视名声和信誉，这都将