龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告书.doc

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1、龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告仪邦集团有限公司二零一二年三月77目录摘要4第一章编制依据、项目选址和建设目标7一、编制依据7二、项目选址8三、项目建设目标111.项目主体部分11（1）“中国礼品城”11（2）龙港仪邦购物中心12（3）浙南新天地142.配套服务设施14第二章项目机遇背景161、契合国家现代服务业发展规划162、符合区域发展规划17（1）有利于浙南区域现代服务业集群发展17（2）与苍南县产业发展规划对接18（3）契合苍南县发展规划19（4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇22（5）符合龙港发展规划23（6）有利于完善区域商贸业布局25第三章项目产业前景及体

2、量可行性分析26一、项目产业前景261、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好262、区域内消费规模巨大273、区域内非购物类消费潜力巨大284、相关商业品牌的需求旺盛29二、项目体量可行性分析3077第四章项目投资运营方背景33一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式33二、仪邦集团商业运营能力38第五章项目投资及运营方案41一、项目投资建设方案411、项目前期投资建设方案432、项目建设和招商阶段投资建设方案：44二、项目组织管理方案45三、项目运营方案461、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案472、礼品城交易市场运营方案49四、项目运营成功的市场基础491、“中国礼品城”等的已有成

3、熟商业平台的支持492、项目所在区域的坚实市场需求依托50第六章项目社会经济效益53一、投资拉动效应53二、产业平台效应54三、结构优化效应54四、城市形象提升和功能完善效应55五、税收和民生效应56第七章项目财务评价及资金筹措58一、项目销售和运营财务分析58二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率60三、项目投资额和资金筹措61第八章环境保护分析和节能分析64一、环境保护影响综合分析64二、项目节能分析65771、分析依据652、项目及能源供应情况663、能源消费量测算674、项目节能措施评估及建议68第九章项目风险分析70一、微观经营环境风险70二、宏观经济波动风险71三、过度竞争风

4、险71四、风险防范72第十章研究结论及建议73一、研究结论73二、项目正式实施前的建议741、产业政策配套到位742、有关规划对接及时743、为项目开发运营提供必要支持7477摘要本项目为龙港“中国礼品城”的扩建、改造和运营升级项目。中国礼品城在龙港开业10年来，已经顺利完成了一期和二期的工程建设和一期工程的开业，市场不断繁荣，目前已经发展成为影响全国的礼品及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。随着龙港礼品城所在的浙南地区礼品、包装印刷产业的升级转型，以及龙港

5、城市化的提质扩容，为龙港礼品城的发展带来了更大的发展平台和全新的发展机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发展的理念，仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上，通过与国内外著名商业品牌的充分沟通，结合未来礼品城后续开发建设方案，计划通过对项目已建成部分的有效改造和后续新建部分的合理规划设计，在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场活力的基础上引入新的商业业态，将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱斯广场”，使龙港礼品城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南部地区的大型综合性商业中心。项目全部改造和扩建工程完工和开业运营后，龙港仪邦奥特莱斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南

6、地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、餐饮中心。未来龙港仪邦奥特莱斯广场项目的多元复合77业态包括连锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际影院、电玩城、连锁歌城、儿童乐园、母婴用品连锁专卖店等各种新型现代商业业态。龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项目后，项目将主要由“中国礼品城”、“龙港仪邦购物中心”、“浙南新天地三大部分组成：“中国礼品城”：总建筑面积约10万平米，布置在目前的礼品城一期内。这部分将继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主的礼品城市场，保留和提升“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”、“中国台挂历集散中心”的

7、商业品牌和影响力。“龙港仪邦购物中心”：总建筑面积约14万平米，布置在礼品城二期和后续扩建部分内。这部分将引入百货、大型超市、数码电器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、儿童娱乐城、母婴专卖店等细分商业领域的国内外著名商业品牌，建设和运营一个浙江南部地区一站式购物和休闲娱乐中心，达到高度繁荣，包罗万象。“浙南新天地”：总建筑面积约2.3万平米，布置在礼品城一期沿龙港大道对面的印刷材料交易中心内。在对现有印刷材料交易中心进行改造的基