成都市商务公寓专题研究报告

《成都市商务公寓专题研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、成都市商务公寓专题研究报告四川中原二级市场营运中心市场研究部ChengDu.11.2014PART1商务公寓基本概念及市场情况备注：报告内所有数据信息均来源于中原市调。PART4平层公寓研究PART3loft产品研究PART5总结PART2商务公寓市场情况PART1商务公寓基本概念商务公寓通常为商业立项，拥有40年产权，介于写字楼、酒店、住宅及“空中商铺”之间，可商可住的投资型产品“商务公寓”兼具商务与公寓双重属性，虽产权年限较之住宅较短，但是具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，并且不受限购政策的影响，市场广泛存在。基本概念1商业立项，产权

2、年限通常只有40年，贷款执行五成十年政策，水电按照商用收费，大多数不通天然气；产品具有小户型公寓优点，吸收了酒店的服务功能和管理模式及信息时代写字楼的特点，集住宅，酒店、写字楼、“空中商铺”等多种功能于一体，是一种综合性很强的物业；商业产权不受限购政策影响，无购买套数方面限制，主要面向投资客，为楼市主要的投资型产品。40年产权用途多变投资型产品商务公寓根据用途和建筑形态可以分为不同的类型，LOFT公寓与平层公寓相对应而存在产品分类1用途分类小户型公寓酒店式公寓服务式公寓SOHO公寓建筑形态分类LOFT公寓平层公寓LOFT在曾经指由工厂或仓库改

3、造而成的阁楼,现LOFT概念逐步发展为“双层的复式结构的开敞办公或居住空间”平层公寓是与LOFT公寓相对应而存在的，在建筑结构上是在同一平面空间内，无挑高架空等设计LOFT公寓与SOHO公寓的关系：LOFT公寓是与平层公寓相对应而存在的，SOHO公寓可能是LOFT形式也可能是平层公寓形式。SOHO为SmallOfficeHomeOffice，即小型办公、家居办公，通常代表自由、弹性而新型的工作方式及办公空间以居住功能为主面积划分较小的小户型公寓，青年群体为居住主体提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，既吸收了星级酒店的服务

4、功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点的公寓。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。在商业用地大幅出让的背景下，商务公寓多以商业、写字楼的替代产品而存在，充当填补商业指标的角色开发动因1近年来，政府不断加大商业用地的供应力度，大幅商业用地成功出让，根据2010年以来出让地块分析，商业可建面积较大，与住宅可建面积持平；由于开发商业、写字楼产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，而住宅销售较为火爆，开发商大打政策“擦边球”，通过商务公寓“可商可住的”中间型

5、产品填补地块商业指标，平衡现金流；导致商务公寓大行其道；商改住项目不仅在成都出现，在全国一二线城市内都较为普遍。数据来源：中原地产数据库（主城区）注：由于商业价值较大，商业可建面积根据土地出让指标商业顶格修建计算成都商务公寓启动与发展历程萌芽阶段启动阶段快速发展阶段成熟阶段居住需要青年一族自住小户型公寓价格位置办公、居住需求成长型企业、青年群体SOHO公寓价格位置交通形象需求类型产品类型使用客户客户关注点办公、酒店、居住需求成长型企业、商务客户、过渡需求客户服务式公寓、酒店式公寓、SOHO公寓位置价格形象服务办公、酒店、居住、商铺需求多样化客

6、户多元化新一代商务公寓位置价格形象服务软环境成都商务公寓产品不断升级，目前市场进入快速发展阶段并趋于成熟发展历程1PART2商务公寓市场情况成都商务公寓供应逐年增加，市场去化压力较大，城南成为商务公寓的集中爆发区供需情况22013年主城区商务公寓销售套数分布2014年1-10月主城区商务公寓销售套数分布商务公寓市场开发量不断增大，2011年起供应超过100万㎡，而2014年由于市场下滑，整体呈现收缩态势；根据商业用地出让情况结合市场开发情况分析，较多项目均规划有商务公寓，未来还将保持较大规模供应；从区域看，城南为商务公寓集中爆发区，成交量领先

7、市场。2010-2014年10月主城区商务公寓供需情况平层公寓为市场的主流产品，但LOFT公寓市场表现优于平层公寓分类供需2平层公寓为市场的主流产品，但由于2014年市场整体下行，投资者观望情绪加重，去化周期已上涨至4年以上；LOFT公寓市场份额相对较小，但2013年以来，市场去化情况明显好于平层公寓,市场存量去化周期不足2年，造成LOFT去化较好的原因在于较多层高在5.0以上产品性价比高，去化速度快，但在2014年受市场拖累也十分明显。注：去化周期按照当期末存量套数/当期销售量计算2012-2014年10月主城区平层公寓供需情况2012-2

8、014年10月主城区LOFT公寓供需情况面积供需2楼盘名称各面积段供应套数/总套数各面积段去化套数/各面积段去化套数40㎡以下40-50㎡50-60㎡60㎡以上40