2007年中恒云天国际花园营销策略提案

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1、2007年中恒云天国际花园营销策略提案中恒·云天国际花园营销策略提案所谓营销，一头是产品，一头是市场，营销，就是产品走进市场的道路和渠道。所谓策略，左边是竞争。右边是客户。策略，就是方向盘：要超越，也要规则。同质化产品，如同车行左道，路越争越堵；符合客户利点的差异化产品，如车道超车，才有机会：与客户并肩。三高：开发目标三步:产品营销十问:策略主轴七零:新主流菁英十最:卖点提炼十爱:形象主打十招:销售战术中恒云天策略核心↑渠道有源头，道路有目标。解析产品，就是发掘源头。提升产品，就是拓宽道路。销售产品，就是实现目标。制定本项目的营销策略，首先要对开发目标形成共识。简单三句话：

2、高利润！高品牌！可持续开发……中恒云天开发目标↑中恒云天的开发目标，立足企业，依据产品，针对市场，确保可行。高利润=价格+销售率+销售周期高品牌=楼盘品质+市场形象可持续开发=推盘节奏+客户源流开发目标如何体现？?价格：住宅低于金港10%/公寓高于同期住宅8%销售率：总销售率98%/上门客户成交率5:1销售周期：全程18个月/认筹2007年12月目的：⑴提高价格的竞争优势，预留价格调整空间，保持应对市场变化的灵活性；⑵实现开盘快、中盘稳、后期增值，并确保住宅与公寓、1期与2期的连贯。利润目标如何制定？↓核心：价格的动态控制楼盘品质：7大卖点提炼/3大品质提升市场形象：70后

3、菁英社区/10爱温情主题目的：⑴以品质支撑价格，以形象占领市场；⑵使中恒品牌顺利延展至房地产领域；⑶为项目后续开发积累客源和知名度。品牌目标如何规划？↓核心：品质的有效提升推盘节奏：交替滚动开发/住宅公寓两次推盘客户源流：70后新生代为主客源/中环地铁为主渠道目的：⑴开发进度持续、稳定、相互衔接，避免供应断档，造成客源流失；⑵着眼长远，从新生代、区域外客户中，培育中恒品牌的忠诚客户；⑶利用大汉阳城市化、大交通建设、新商业中心等因素，借势造市。持续开发如何理解？↓核心：货量持续供应市场持续培育上述目标如何实现？第一步3>.解析产品第二步.升华产品第三步.推出产品中恒云天营销三

4、步↑中恒云天策略十问↑第四问客户买什么？第三问产品为谁卖？第二问产品是什么？第一问产品有什么？第七问如何表现大张力视觉形象？第六问如何树立唯一型市场形象？第五问如何确立差异化品质优势？第十问如何实现高效的成交业绩？第九问如何保持畅通的客源渠道？第八问如何制定稳健的推盘策略？第一步解析产品第三步推出产品第二步升华产品第一步解析产品第一问产品有什么？第二问产品是什么？第三问产品为谁卖？第四问客户买什么？Question1产品有什么？[产品规划解析]■地段解析■地块解析■规划解析■立面解析■园林解析■户型解析■配套解析■SWOT总评产品规划解析：⑴地段解析经济技术开发区地段优势：

5、◆面：开发区、四新区、老城区三区交汇，前景大◆点：大学/汽车/体育/康居城四城融会，人气盛◆线：国道咽喉，出入武汉西南必经之路，抢眼球◆轴：中环线、东风-龙阳大道-地铁交错，覆盖广◆住：左右倚三湖，背靠大社区，环境好，宜居住地段劣势：◇远：离开发区中心和王家湾中心都有3-5公里距离◇偏：中心商业区、生活服务区集中在2-3公里之外◇小：周边地标林立，本案地小名新，处夹缝之中产品规划解析：⑵地块解析地块优势：◆临：门前临主干道，既方便出入，又有绿化遮荫◆接：紧邻中环立交，四通八达，连接武汉七大区◆靠：背靠金色港湾、奥林花园等，人居氛围浓郁◆环：外校、体育中心、客运中心环绕，具备

6、人气◆平：地形平整，边线平直，南北进深，利于规划地块劣势：◇扰：高速车流/噪音/粉尘/尾气一大隐患三大污染◇夹：金港三面包夹，湖景价值受限，气势受挤压◇缺：交管处扼处地块心腹，不利小区规划和形象产品规划解析：⑶规划解析规划优势：◆容：容积率1.63，高层中属罕见，低容出高品◆阔：建筑密度18%，楼距40米，“视光风”三线通畅◆绿：绿化35%，属低密度/高绿化的生态健康住宅◆分：人车分流，人行道路为主，道路景观结合◆效：内住外商，阶梯排列，有效利用土地价值规划劣势：◇小：总体量小，住宅量小，规划可调整的空间小◇西：65%公寓和25%住宅朝西，居住价值局部降低◇缺：一期中央景观

7、缺失，主体形象吸引力减弱M29253.73规划配套公共建筑面积6.0M2716.7架控层面积M216200.75地下车库面积停车位10.0辆61地上停车位辆317地下停车位0.71平均每户车位11.0M27>76.68平均每户建筑面积人1866居住人口户533居住户数住宅户型指标9.13.5人/户户型指标9.0M216917.45不计容积率建筑面积8.0M2178.27.3配套设施建筑面积％70.290M2以下户型面积百分比注:M212188.77.2.190M2以上住宅面积M228601.27.2.190M2以下