众筹筑屋规划方案设计

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1、众筹筑屋规划方案设计摘要我们选做的是D题。第一问我们对众筹筑屋规划项目的原方案（方案Ⅰ）进行全面核算。我们利用Excel软件核算出如下结果：成本（元）收益（元）容积率增值税（元）2618938187627781813.12.275343931779.8第二问要求尽量满足参筹者的购买意愿，重新设计建设规划方案。给出四种设计方法,分别是:1、试探法，按照满意比例分配房型建设套数（方案Ⅱ）；2、以总满意度为目标函数建立整数线性规划（方案Ⅲ）；3、以平均满意度为目标函数建立整数线性规划（方案Ⅳ）；4、以平均满意度和建房总套数为双目标，建立整数线性规划（方

2、案Ⅴ）。第4种方法的主要思想是：先以房型套数为决策变量，平均满意度为目标函数，各房型套数限制及容积率的限制为约束条件，建立整数线性规划：且为整数为容积率利用Lingo软件求解得各房型套数及最大平均满意度，接下来在此基础上进行优化，以房型套数为决策变量，以房型总套数最大作为目标函数，约束条件在第三种方法的基础上增加一个，即平均满意度要大于等于第三种方法算得的近似平均满意度，再次建立线性规划模型：且为整数利用Excel进行核算，结果如下：成本（元）收益（元）容积率增值税（元）256848687261876328.22.2749311856962第三问

3、在第二问的基础上增加了投资回报率的最小要求。我们在上述方案Ⅴ的基础上进行调整，增加单套房利润较大的房型套数，同时要满足容积率的要求。若投资回报率不满25%，但容积率已达上限，则可考虑增加容积率不列入计算的房型套数，最终在兼顾投资回报率、容积率、参筹者的购买意愿等要求下形成方案Ⅵ，利用Excel进行核算，结果如下：成本（元）收益（元）容积率增值税（元）投资回报率2572446150643448250.32.742322029019.125.01%关键词：容积率开发成本,预期收益总满意度平均满意度投资回报率LingoExcel18一、问题重述众筹筑屋

4、是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目（详情见附件1）。项目推出后，有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，相关条例与政策见附件2和附件3。请你结合本题附件中给出的具体要求及相关政策，建立数学模型，回答如下问题：1.为了信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方案Ⅰ）的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。请你们建立模

5、型对方案I进行全面的核算，帮助其公布相关信息。2.通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例（见附件1）。为了尽量满足参筹者的购买意愿，请你重新设计建设规划方案（称为方案Ⅱ），并对方案II进行核算。3.一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行？如果能，请说明理由。如果不能，应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？二、模型假设1、假设该众筹屋建设的契税，营业税，教育费附加，企业所得税等各种税均考虑在内，纳税人应交的税额按收入的5.65%来计算。2、假设方案一的容积

6、率（近似值为2.275）即为申请的容积率，则此容积率为最大容积率。3、假设所有房型均售空，且纳税人不存在偷税漏税的情况。4、假设建房期间不存在工程事故等情况。5、假设附件1-1中的开发成本已经包括了所有的开发成本和开发费用。6、假设所有建设房型均在同一地区或城市，对土地增值税等有统一的规定标准。7、假设在计算过程中所产生的微小误差在不影响结果的前提下可以忽略不计。三、符号说明第个房型的面积第个房型的套数第个房型的最低套数18第个房型的最低高套数第个房型的每平方开发成本第个房型的每平方售价第个房型的满意比例分别为总满意度和平均满意度普通房型所占面积

7、比例非普通房所占面积比例普通房所占土地金额（含其他类型分摊部分）非普通房所占土地金额（含其他类型分摊部分）普通房转让税金（含其他类型税金分摊部分）非普通房转让税金（含其他类型税金分摊部分）普通房开发成本（允许扣除部分）非普通房开发成本（允许扣除部分）普通房营业总收入（含其他类型收入分摊部分）非普通房营业总收入（含其他类型收入分摊部分）普通房增值额（含其他类型增值分摊部分）非普通房增值额（含其他类型增值分摊部分）普通房增值额与扣除项目金额比率非普通房增值额与扣除项目金额比率普通房土地增值税非普通土地增值税容积率18项目总成本项目预期收益投资回报率D

8、取得土地支付的金额注（）四、问题分析4.1问题一分析题目要求我们对项目方案I进行全面的核算，将成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。