学士学位论文—-众筹筑屋规划方案设计.doc

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1、毕业论文众筹筑屋规划方案设计【摘要】众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。这种新型的房地产形式推出后，受到了广大购房者登记参筹。因此,深入探究建房规划设计优化方案变得尤为重要，在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等，本文针对众筹筑屋项目进行收益核算及规划方案设计进行研究。针对问题一，根据附件2及附件3的相关条例与政策，建立成本，收益，容积率与增值率的函数模型，利用excel对方案Ⅰ进行全面核算，计算出其成本为3246720000元，收益为804540140.4元，容积率为2.275229825，增值税为16

2、7173452.6元。针对问题二，根据参筹者对11种房型购买意愿的比例，在尽量满足参筹者的购买意愿和毛利润最大的基础上，建立双目标规划模型，基于求解多目标规划的序贯算法，求出各种房型的建设套数分别为57、57、155、189、324、309、105、57、57、57，并按照方案Ⅰ算法对方案Ⅱ进行核算，计算出其成本为2001524349元，收益为558787937.5元，容积率为1.870567098，增值税为78099313.07元。针对问题三，由投资回报率的定义建立投资回报率函数模型，根据问题二中的核算结果，通过计算得到方案Ⅱ的众筹项目投资

3、回报率为27.92%，达到25%以上，所以众筹项目会被成功执行，并进行了合理的解释。【关键词】众筹筑屋函数模型多目标规划序贯算法一、问题重述-17-毕业论文(一)问题背景众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目（详情见附件1）。项目推出后，有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，相关条例与政策见附件2和附件3。(二)需要解决的

4、问题结合本题附件中给出的具体要求及相关政策，建立数学模型，回答如下问题：1.为了信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方案Ⅰ）的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。请你们建立模型对方案I进行全面的核算，帮助其公布相关信息。2.通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例（见附件1）。为了尽量满足参筹者的购买意愿，请你重新设计建设规划方案（称为方案Ⅱ），并对方案II进行核算。3.一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行？如果能，请说明理由。如果

5、不能，应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？二、问题分析(一)问题一的分析1.针对问题一，其主要任务是核算这个众筹筑屋项目原方案（称作方案Ⅰ）的成本与收益、容积率和增值税等信息，通过认真阅读全文及附件,我们分析得出了：2.总成本包括取得土地支付的金额加上房地产开发成本和转让房地产有关税金。3.最终收益等于售房总收入减去成本投入和土地增值税。4.容积率为各房型建筑面积与项目总用地面积的比值，根据表1的相关说明，因为有一些房型不列入容积率核算，故必须将其排除后才可以进行计算。5.-17-毕业论文增值税实行四级超率累进税率，是以增值额与扣除项

6、目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收。故先算出扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用，与转让房地产有关的税金及其他扣除项目。进而算出土地增值额，然后根据增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算得出增值税。因为部分房型对应项目产生的实际成本按规定不能参与增值税核算，所以必须排除掉不能扣除开发成本的房型后再进行增值税的计算。(一)问题二的分析根据附件2中参筹者对11种房型购买意愿的比例，需要重新设计建设规划方案，在尽量满足参筹者的购买意愿和兼顾项目利润最大化的基础上，建立双目标规划模型，基于

7、求解多目标规划的序贯算法，来求各种房型的建设套数，并按问题一的方法对方案Ⅱ进行核算。(二)问题三的分析通过计算众筹项目投资回报率，判断众筹项目能否会被成功执行，如果能，说明理由。如果不能，调整直到此众筹筑屋项目能被成功执行为止。三、模型假设与约定假设1：不存在[2009]31号文规定的其它扣除项目的情况；假设2：纳税人都是从事房地产开发工作；假设3：不考虑计算附录1.6中第6项中旧房及建筑物的评估价格。约定1：房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的10%计算。四、符号说明及名词定义符号含义房型的房型面

8、积房型的建房套数房型的开发成本（元/）房型的售价（元/）总建筑面积项目总用地面积102077.6房型的房地产收入金额（元）房型的被平均的取得土地支付的金额（元）取得