虎门步行街招商销售策略

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1、虎门步行街招商销售策略序言第一部分：市场环境分析第二部分：区域及项目概述第三部分：项目研判第四部分：项目定位第五部分：项目招商与销售第六部分：项目推广序言根据有关调查显示，目前我国各大城市建有商业步行街200多条，自2002年开始，从东莞东城风情步行街与市民见面开始，仅一年多时间就有南城富民步行街、万江都会广场现代欧陆步行街、虎门步行街等10多条行街就如雨后春笋般出现在东莞消费者面前。在这些步行街中，有的人旺财旺、商家争先恐后地进驻，有的在开业初期便门口罗雀，商家纷纷撤出，而虎门步行街则处在了一个不痛不痒的位置。由于前期主力百货店——天河城

2、的引入，项目吸引了一批消费者的关注，一段时间内成为虎门人休闲购物的理想场所；但其脱离虎门市场的高端定位，让项目销售收入不高，很大程度上赔钱赚吆喝，经过一年多的调整运营，终于在2007年7月，天河城携部分品牌商家悉数撤离虎门，导致目前项目一楼经营氛围尚可，而项目二、三、四楼除个别主力店外基本处于空置状态，给后期招商运营带来不小的难度。第一部分市场环境分析一、政府政策频出，房地产投资观望态势浓厚2001—2007房地产政策一览表年份月份相关政策20011—4关于调整住房租赁市场税收政策的通知；关于对消化空置商品房有关税费政策的通知20025《招

3、标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《土地使用权转让规定》2003土地市场治理整顿——垂直管理；《物业管理条例》20045—10《经济适用住房管理办法》《物业服务收费明码标价规定》《商业银行房地产贷款风险指引》、首次加息20053—5央行调整房贷利率，二次加息、《关于加强房地产税收管理的通知》20065—7“国六条”“十五条”“外资限炒令”、整顿二手房市场20071《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》6月初，加强外资管理；27日《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》8《健全廉租住房制度》《国务院关于解决城市低收入家庭住房困

4、难的若干意见》9《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首付提高至40%10《中华人民共和国物权法》11《商品房认购管理办法》连续四次提高存贷款利率政策归纳总结：1、政府将加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长；2、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等；3、继续加大土地管理力度，杜绝土地的盲目开发及使用；4、持续实施紧缩银根政策等。观点小结：从政策法规出台年份频率看，2007年的追加性政策及法规增长，势必造成2008年房地产市场投资的种类性转移：存量土地竞争加剧，土地成本的提升，促使房地产住宅开

5、发投资增速放缓，压缩银根促使房地产开发企业资金压力加大。把有限的土地和资金注入高回报的商业地投资，将成为不争的事实。二、宏观环境影响房地产发展宏观要闻对房地产市场的影响四川大地震，受灾严重目前社会关注点转移到地震灾情，预计将持续到奥运会举办前，社会对楼市的关注点也将大大降低，对楼市而言，传统的淡季更淡央行年内第四次上调存款准备金率上调后，存款准备金率高达16.5%，说明货币政策持续收紧，房地产开发资金进一步收紧5年500亿助推广东“双转型”在省政府的战略推动下，东莞的产业转移、产业升级正在如火如荼的展开，政府的决心很大，动作也很大，取消购房

6、入户政策、企业陆续外迁，低素质劳动力转移将使购房需求有所下降东莞打造全省示范型产业园改革出租屋征收税费政策转移低素质劳动力北京推介会成功签下10个研发型项目利好提振资金再次涌向股市国家通过对大小非减持的限制和调低交易印花税对股市进行救市，加上奥运的刺激，市场资金再次从银行抽出，流入股市，而对于楼市来说则是短期的分流作用东莞二手房标准合同近期试行政策进一步规范二手房交易程序，有助于中介与消费者之间重建信任，能在一定程度上刺激二手房需求7月起东莞住房公积金上限调整为5881元最近全国各地大中城市都在上调住房公积金的缴存额度和上限，政策释放出一个

7、信号，就是社会住房保障体系在逐步完善，而对于东莞而言，这个调整后的上限优势非常明显，公积金购房群体的购买实力大大加强，社会福利型单位企业成为东莞重要的购房群体三、商业地产投资——想说爱你不容易 在商业地产销售中，采用包租形式在一段时间内是开发商销售的主要方式，这种模式往往提出高额租金返还，看似利润高昂，但实际上却并非如此。商业地产有个“一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年成长期。这和住宅市场短线投资、快速获利并不一样，很多情况下，开发商急于回笼周转资金，抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，分隔出售小产权的大型商业物业，由于在售前没

8、有明确的市场定位，售后缺乏专业规范的经营管理，直接导致该类商业物业的经营业绩惨淡，其实际经营业绩回报远远低于市场预期，更远远低于开发商承诺的返租回报。从而出现在开发商返租合同到期