昆明商业地产发展历程扫描

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1、昆明商业地产发展历程扫描昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。昆明商业地产的历史如何追溯呢？1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地

2、产形态。1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。随后，2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。但是，除了1997年开业的百大新纪元店、2001年1月开业的柏联百盛等少数项目之外，大多数这类项目从商业地产的角度看，基本上是不成功的。1994年，昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘。到2000年，昆明市中心区30余个写字楼陆续开发，“写字

3、楼底商”成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。1994年前后，新迎小区南区、北区的几条商业街开发成功，连同官房大酒店及周边商业迅速成为昆明新的餐饮集中区。1995年到1999年，怡心园以及随后的南亚风情园带动的滇池路餐饮娱乐业，成为昆明新的中高端商业集中区。而1998年西贡码头的开发、销售和招商，成为滇池路最早的租售型商业地产项目。随后，大型居住社区内部和社区道路两侧形成街铺型商业街区，已经成为昆明社

4、区商业的基本形式。北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，就是这种社区街铺型商业街区的体现。1995年开业的昆都百货“一不小心”变成昆明最时尚的休闲娱乐集中区，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等休闲集中区的出现，使得昆明商业地产增加了一道新的风景——休闲商业街区。20世纪80-90年代出现的一批郊区度假村逐渐衰落，2000年前后风头旺盛的农家乐也逐渐退潮，代之而起的是一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等。他们有了一个共同的名字——旅游地产。从其服务功能上讲，旅游地产也可

5、以视为一种商业地产。2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城ShoppingMall、大商汇、顺城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。这类项目的成功，或许可以预示着商业地产进入了一个全新的阶段？二、昆明商业发展历程回顾1、商业业态的演变昆明商业的发展也如同中国经济发展一样经历了计划经济到商品经济再到市场经济的过程。具体来说，昆明的商业物业发展大致经历了五个阶段：国有商业体制阶段，个体商户兴起阶段，商户集中化和品牌化阶段，超市异军突起阶段，商圈化阶段。从图1可以看出，昆明商业物业业态的演变其实就是商业竞争的专业化

6、分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。2、商圈的形成和演变中国人在注重生活空间和私密性的同时，更强调公共聚集交流空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。昆明也是如此，从古代的茶园、酒肆、戏楼到今天的酒吧、超市及各种商业广场、商业街都是人们生活中不可或缺的组成部分。而且随着城市的发展，人们要求各种休闲、娱乐、商业等设施尽量靠近

7、居住场所，在目前城市化进程突飞猛进的阶段，这是必然的现象。随着城市的快速扩张，所有购物和休闲都需要到一个商业中心区的习惯已经成为历史。因此着眼于对某个区域或数个区域提供相应的各种服务成了现阶段商业物业开发的主要空间，而这些特定区域内相对高的人口密度也为各种商业物业设施提供了赖以生存经济基础。在这样的背景下，昆明的一些主要商圈就开始慢慢形成了。 l   改革开放前的昆明商圈状况老昆明非常小，一环路内基本上就是昆明城的全部。而三市街、南屏街、宝善街一带以及文庙则是昆明最繁华的商业区。二十年前，昆明的商业区主要有青年路、正义路、南屏街、金碧路、武成路、

8、长春路、顺城街等少数几条商业街构成。昆明百货大楼（旧楼）就是最大的几乎是唯一的大商场。另外几个数得上的商场还有正义路上的正义百货商场（现