武汉武昌区 party项目可研报告

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1、武昌PARTY项目可行性研究报告Page41of41武汉市武昌区PARTY项目可行性调研报告武昌PARTY项目可行性研究报告Page41of41目录第一章、结论与建议1、结论2、建议第二章、项目概况1、可行性研究的依据2、可行性研究的目的3、拟建项目宗地概况4、项目拟建规模5、对有关问题的说明第三章、建设条件1、项目建设的必要性2、市政配套条件3、水文地质条件4、自然气候条件第四章、市场供应状况分析1、商品房供应分析1.1、武昌区2003年上半年总体状况分析1.2、拟建目标区域商品房供应状况分析2、二手房市场分析2.1、二手房买卖状况分析武昌PARTY项目可

2、行性研究报告Page41of412.2、二手房租赁状况分析第五章、市场需求分析与预测1、项目的市场定位分析2、目标客户分布及其需求特点分析3、市场需求容量预测推算第六章、市场对产品、配套的要求1、产品定位分析2、产品配套的选择第七章、市场风险分析1、武昌区小户型市场分析2、拟建项目区域竞争对手分析3、投资风险分析第八章、投资估算与效益分析1、投资估算与收益分析2、分析结论附表:武昌PARTY项目可行性研究报告Page41of41第一章、结论与建议1、主要结论1.1、武汉市武昌小户型住房存在市场商机。1.1.1、需求群体支持深厚。截至2002年底武昌常住人口2

3、036084中22—40岁691873人。其中主要目标区域洪山区该年龄段人口比率为37％（总人口676451，22—40岁250422），远高于武昌区的34％（总人口909319，22—40岁309342）和青山区的29.3％（总人口450314，22—40岁132109），且其良好成长性更将随着武汉市政府在光谷5年增加10万青年技术人才的规划而得以大幅提高。1.1.2、需求趋势有力向好。市调表格显示，武昌22—40岁群体中1—3年内有明确购房计划的21.6％。但同时明确表示不会购买的仅占6.4％，不确定的8.8％，仍需考虑的高达40.4％，综合对应后充分显

4、现出巨大的现实市场能量。1.1.3、产品具备市场优势据对武昌现有小户型楼盘的调查显示，一室一厅类住房无论是在市场一类需求（本次市调自住需要占70％）中还是投资需求（武昌唯一纯小户型楼盘投资类占60％）中，均表现活跃，广为看好，表明该产品具备良好的细分市场优势，且正处发展阶段，消化释放刚刚启动，潜在能量深厚。武昌PARTY项目可行性研究报告Page41of411.2、排除南湖片区作为投放PARTY产品的重点区域的设想。1.2.1、南湖片区适宜建设中高档住宅南湖片区水光山色，环境优美，适宜居住。丘陵地貌与广阔湖面辉映，使得住宅环境的均好性得到了充分的满足。四周高

5、校环绕，营造了该区域的人文环境。而其便利性较差的交通、生活、娱乐等基础配套，对事业成功者和有稳定高收入者选购住宅的影响有限，对经济基础相对薄弱的年青白领则产生了较大的影响。1.2.2、小户客户的厚度有限本次市调的分析结果显示，武昌市民愿意在南湖片区购房者占7.6％，其中％的目标客户选择了㎡以上的住宅。这个片区小户型住宅的主要使用者是高校学生，这会引来投资者的进入，这是社会游资，在6000亩南湖周边的广阔区域内，以他们为主要目标客户，其风险是可想而知的。2、建议2.1、由于土地成本的显著分界，由于当地多层、小高层建安成本的差价在1500元/㎡左右，考虑小高层的

6、市民接受度为34.6％（多层的接受度为49.4％，两者所占份额为80％），为综合提高产品竞争力，建议本次投放产品的建筑形式为：多层和小高层并举。2.2、为尽量消除“河南”在武汉人意识中的不利影响，适应商品房销售趋势要求，树立良好形象，以利销售，以及尽量消除市场同类产品迅速跟进对项目后续投放的影响，建议首次产品投放以现房或准现房形式推出。武昌PARTY项目可行性研究报告Page41of412.3、根据武昌住房市场特性趋向，结合深圳、上海、北京小户型产品发展趋势，建议本项目的PARTY产品进行一次升级进化，可尝试“错层”的概念，“错”出别样风采，“错”出市场冲击

7、力。2.4、本次调查中，愿在水果湖一带购房的意愿度最高，占16％，其中有23.75％的被访者愿意购买小户型住宅，虽然地价高，但3000元/㎡以上的均价是市民认可的。因此，建议把水果湖一带作为一个重点整合土地资源的区域。第二章、项目概况1、可行性研究的依据1.1、公司的经营战略目标和领导的工作指令1.2、研究室年度工作计划和批准的《武昌市调策划》1.3、武昌房地产市场的调查数据和统计分析结果1.4、《武汉市统计年鉴》1.5、《武汉市房地产年鉴》1.6、媒体公布的数据信息2、可行性研究的目的通过对武昌房地产市场的调研，分析、判断在武昌投放PARTY产品的可行性。

8、进一步明确目标客户的需求、厚度和收入状况，判断项目投