杭州江干区联合格里项目主题传播品牌策略

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1、杭州江干区联合格里项目主题传播品牌策略差异化人群创品牌联合·格里主题传播策略杭州捷群广告有限公司9><#990099'>2008-5-<#990099'>295700，丁桥破冰位于城市东北部，江干区上北方向，曾是江南水乡。江干区北有上塘河蜿蜒流淌，东有钱塘江汹涌奔腾，但惟独这里，不知从何时起，成了江干区乃至杭州版图上的“西伯利亚冰原”，溜出了新世纪的城市发展蓝图。07年初，丁桥推出<读地手册>，区域整体规划正式浮出水面，同年7月，首块商品房土地出让，并以高出市场预期的4<#990099'>24

2、1元/平米的楼面地价，揭开了区域的全面发展与开发商圈地运动的序幕，丁桥从此破冰，跃然于杭州版图之上。丁桥总1185亩，住宅10<#990099'>271>.06亩总18块土地，13块为住宅用地容积率在<#990099'>2.0~<#990099'>2.4之间关键数字联合·格里基础形态扫描建筑形态：高层、小高层占地面积：34319㎡总建筑面积：89010㎡地上总建筑面积：68638㎡总户数：707户容积率：<#990099'>2.0绿地率：30%建筑密度：18.8%车位配比：0.53初步，从地缘角度入手通过

3、分析三角形将本案带进杭州板块格局分析三角市场态势置业者竞争格局从地缘角度，发现项目的可发挥资源策略如何切入这些资源？地缘间的竞争格局是怎样的？项目的运做将要面对哪些地缘问题和机会点？哪一类人群有可能成为我们的目标客户？他们的价值取向和现实需求是怎么样的？NO。1捷群房地产品牌模型—分析三角（一）政策导向对比（二）住宅供应量对比（三）自然人文环境对比（四）交通环境对比（五）子女教育环境与落户政策对比（六）各板块重点项目采集（七）各区域主流价格对比一个新兴的区域丁桥VS华丰、乔司、九堡、下沙、桥西、星桥（一）

4、政策导向对比华丰：依靠交通政策的利好，带活板块的发展；九堡：城市东进战略的直接受益者,杭州未来的中转枢纽；乔司：地铁一号线与城市东进政策的间接受益者；下沙：杭州卫星城；世界500强与高科技生产加工基地；人文气氛浓厚的大学城；有望成为长三角南翼的核心枢纽；桥西：由运河改造托起的主城区明星板块；运河商务区的启动建设即将引领杭州商务走向多中心、生态商务、人文商务；星桥：天都城独撑区域，宏伟的造城计划，政策跟进有限，依靠比价效应，内吸主城区，外揽临平；丁桥：沾边城市东进，分享交通利好；（一）政策导向对比总结导向不

5、明显，提速发展的动能弱，需要依托区域人气的积累稳步向前，在市区的老杭州人心目中“笕桥之后是丁桥”的印象深刻，进一步拉大了丁桥与他们的心理距离。（二）住宅供应量对比华丰九堡乔司下沙桥西星桥桦枫居、元都新景、亿城嘉园、两块小量土地板块组成剩余体量魅力之城、红苹果、左邻右舍、汇盛德堡、丽江公寓泊林公寓、九月庭院、香滨湾花园、圣奥领驭、阳光领秀……连城国际、东冠逸家、东城丽景伊萨卡、梦琴湾、海天城、多蓝水岸、朗诗国际世贸滨江、保力东湾、金隅嘉业、第六大道、星星港湾……天都城银树湾、风景大院、南北西岸、视界、上河、

6、燕园嘉泰馨庭约90万方丁桥约47万方约60万方N多海量略10<#990099'>27.06亩×666.66平方米×<#990099'>2.<#990099'>2（平均容积率）150万方左右（二）供应量对比总结华丰未来供应量有限；九堡未来供应量有限；乔司定位不清晰，入驻的开发商有限；桥西未来供应量有限；下沙供应量超大；星桥供应量超大；丁桥150万㎡左右的供应量未来的大型居住区（三）自然人文环境对比华丰九堡乔司下沙桥西星桥直接享受半山风景资源间接享受皋亭山风景资源有水系蜿蜒，但数量与品质有限板块组成钱塘江少量

7、水系，品质有限人文学府，钱塘江/湾，生态卫星城皋亭山、天都公园新运河以及改造后的运河艺术区丁桥间接享受半山、皋亭山风景资源区域内有景观水系，但品质一般传统杭邦水乡，但文脉无价值（三）自然人文环境对比总结下沙环境最具优势；九堡虽有江景资源，但由于城市枢纽的区域定位而打折了江景资源的发挥；桥西板块虽有人文运河做支撑，但毕竟是老城区，整体规划落后，环境价值的发挥是建立在城区改造基础上。通过深访发现，建立在地缘抗性的基础上，被访者多数不认同丁桥区域的自然环境，特别是市区老杭州人；或对区域的自然环境并不敏感（地缘客

8、户）。（四）交通环境对比桥西华丰丁桥星桥地铁站九堡地铁站乔司地铁站下沙环城北路艮山路德胜快速上塘高架秋石高架石祥路（后半段留石）临丁路绕城沪杭宁笕桥机场路一条（据房交会调查了解，丁桥有望在年底开通10条左右公交线路）多条公交未来间接受益地铁绕城和直达公交政策推进，多级交通未来的交通枢纽，多级立体交通受益于九堡的发展，同时是地铁经停站间接受益于秋石、留石、德胜，紧邻绕城直接受益于秋石、留石、德胜道路星桥下沙九堡乔司丁桥华丰（四）