地产招商运作工作计划（最终版）

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1、地产招商运作工作计划（最终版） XXXX招商运作计划书 第一部分推广运营思路 第一章、总纲 　　根据调查报告、经营定位方案，在充分了解市场营销环境、目标消费者/经营者构成，充分把握消费者心理、行为、习惯的前提下，特编制本项目计划书。本策划方案遵循务实的原则，以实效力、创新力、整合力作为本专案操盘的基础理念。 我们设定了以下三项战略目标： 　　l核心目标——激活市场、持续发展；保值、增值 　　依据市调结果，专业的市场定位，整合市场营销模式，建立经营者对XXXX市场的信心；通过强势公关活动增加XXXX市场人气，体

2、现XXXX繁华景象，确保XXXX项目资产保值增值。 　　l品牌树立目标：XX县中心唯一精品百货、旅游产品、休闲娱乐市场 　　以追忆XX人生活情趣、提升现代人生活品位为项目整体的运营目标，通过整合XX县旅游用品、精品百货、休闲娱乐之精品，以精而细的经营特色和情景式的购物环境，在XX县及甘孜洲内树立良好形象，并以此提升开发商形象。 l人才团队的整合 　　通过项目的运作，为开发商培养一批专业的商业地产运营人才，为以后的项目开发与公司发展奠定良好的人才基础和综合管理能力。 　　第二章、XXXX项目关键不利因素分析及应

3、对策略 　　关键不利因素一：开发进度不一、交房时间不统一、项目无物管管理。 　　（注：开发商的企业形象及物管水平直接影响今后相关产品的市场接受度） 　　01、A1、A2、B、C1区在8月份左右交房，D1、D2、D3区于XX年5月左右交房。 　　02、本项目无物业管理公司，所以在执行本方案过程中难度较大。 应对策略： 　　01、在整个推广过程中，加强本项目的宣传工作，加强对开发商的宣传力度。XX年10月31日以前主推、A1、A2、B、C1区，辅推D1、D2、D3区；XX年10月31日以前主推D1、D2、D3区。

4、 　　02、由开发商牵头成立招商小组，派专人专项负责本次招商和对项目现场进行管理。 　　关键不利因素二：XX县人县小人少，商业较为落后，项目商业形象欠佳 ■应对策略： 　　01、对项目周边进行包装，营造精品百货、旅游产品、休闲娱乐市场的商业氛围，吸引商家及消费者关注，暗示项目将进行重新启动，引起意向性商家关注。 　　02、使用适当的优惠政策，在主通道显眼位置A区、B区，引入一到两家大型精品商业样板区，提升商业氛围，营造经营氛围，增强经营者的XXXX的经营信心。 　　03、正式招商前期，针对消费者举办一些精品百

5、货、旅游产品、休闲娱乐有关的情景沙龙，吸引消费者参与和关注，增加现场人气的同时，营造良好商业氛围。 　　04、在成都市、康定及雅安等二级城市进行招商、引入电器、服装、餐饮、化装品等品牌加盟店。 　　05、在引导区也就是C1、D1区作为项目样板区，在这个区域入住的前3名的商家采取的优惠政策为：1、免三个月租金；2、送三千元的装修费；3、前十名的商家免二个月租金；4、前十五名的商家免一个月的租金。 　　■关键不利因素三：项目租金体系欠缺市场竞争力 ■应对策略： 　　01、和周边商铺相比，本项目商铺租金价格高出较多

6、，本项目市场是新兴市场，还未开成气候，商家以后的经营状况很难判断，租赁费用较高会增加经营者的经营费用，可根据市场随时调整。商家随旧城改造改造有可能有会流失，XXXX商铺租金采用低开高走的租金体系。 　　02、先期按6%回报率计算租金，将商家引入其中，共同培育市场，提升项目资产价格； 　　03、每年按照5%-7%的比例(保守考虑，一旦商业繁荣，租价价格将成倍增长)。提升商铺价格，基本上每间商铺一年总共提升1000-1500元左右的租金，便于商家接受；按15年的回报期计算，业主能够得到总房款6%的总回报，同时拥有

7、资产价值的增值，保证了投资者的利益。 　　04、通过合理的人流动线设计，使商家实际使用面积远远超过降低公摊后的商铺净面积，实际租金价格则更低，商铺性价比被极大提升。 　　具体租金体系：见《XXXX项目租赁方案》。 　　■关键不利因素四：人流动线不太合理（无设计车流动线） ■应对策略： 　　01：XXXX最初定位不明确，现根据XX商业情况将本项目定位为“精品百货、旅游产品、休闲娱乐”市场。 　　02：车流动线改造：1、将项目两测通道尽量露出，便于人流。2、尽可能加宽入口处道路宽畅度，保留5-10个车位，方便购物

8、的消费者。 　　■关键不利因素五：经营者对本项目商业市场信心不足 ■应对策略： 　　01：组织经营者开展商业研讨会，共同交流本市场的商业发展前景，并向经营者阐释我方对定位的百货精品、旅游产品、休闲娱乐市场的整体运作思路及策略，赢得经营者的信赖和认同。 第三章、整合营销 一、营运诉求主题 　　XX县历史最悠久，但缺乏专业及精品市场，本项目最具商业含金量及发展价值的百货精品、旅游产品、休闲娱乐市场。 二