虎门步行街营销策划方案学位论文.doc

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1、虎门步行街营销策划方案中文摘要虎门步行街经过多年的发展，在虎门商业项目中占据一定的地位，但是其发展远不如预期，没有从虎门众多商业项目中脱颖而出。本文以相关的营销和商务策划的理论知识，制定出一套虎门步行街的营销策划方案，以期为它未来的发展提供思路。本文首先介绍了虎门步行街的概况及其周边的商业环境；然后采用SWOT模型，分析虎门步行街的优势、劣势、机遇与威胁，从而确立了其未来的定位和发展战略；最后根据其定位和发展战略，给出具体的营销推广和招商策略。 关键词：虎门步行街；环境分析；商业定位；营销推广22虎门步行街营销策划方案AbstractSincesevera

2、lyears’development,HumenWalkingStreethasplayedacertainroleintheHumencommercialprojects.However,itsdevelopmentisfarlessquicklythanexpectedanddoesn’tbetterthanotherHumencommercialprojects.Withthetheoreticalknowledgeofmarketingandbusinessplan,thispaperestablishesamarketingplanforHume

3、nWalkingStreetwhichisexpectedtoprovideideasforitsfuturedevelopment.Firstly,thispaperintroducestheoverviewofHumenWalkingStreetanditssurroundingbusinessenvironment.Secondly,itusesSWOTmodletoanalyzeHumenWalkingStreet’sadvantages,disadvantages,opportunitiesandthreats,thusitcanestablis

4、hHumenWalkingStreet’sfuturepositioninganddevelopmentstrategies.Finally,accordingtoitspositioninganddevelopmentstrategies,thispapermakesaspecificmarketingandinvestmentstrategiesforit.KeyWords：HumenWalkingStreet,EnvironmentalAnalysis,BusinessLocation,Marketing22虎门步行街营销策划方案引言当今，商业街、步

5、行街、购物中心等商业项目在中国成为一个新热点、新亮点、新卖点，完全具备了吸引开发商和商家“眼球”的条件。商业项目吸引了大批消费者，刺激了众多商家的雄心，成为开发商和商家眼中的新宠。但是有的商业项目顾客盈门、业绩攫升，有的商业项目“门前冷落车马稀”或者“旺丁不旺财”、“逛庙的多，烧香拜佛的少”。这都是由于大多数商业项目开发商没有对其项目进行准确的定位和有效的营销推广。因此，商业项目进行准确的定位、有效的营销推广是至关重要的。一、虎门步行街的概况（一）虎门步行街的简介虎门步行街，选址于虎门镇中心区太平广场花园电子城旁，占地面积27668平方米，总建筑面积900

6、00多平方米，可出租面积60000多平方米。它的建筑为欧陆式风格，由四栋四层、三栋六层的单体建筑组成，商铺共有1000多间，地下停车场20000多平方米。它于2004年5月1日建成开业，成为虎门消费者光顾一大购物场所。它以“面向市场、服务顾客”为宗旨，力争创建成为虎门以及东莞最繁华最有特色的商业项目。图1虎门步行街正门资料来源：根据虎门步行街内部资料所得（二）虎门步行街的经营收益商业项目的建立，最终的目的就是实现收益最大化，而获取收益的方式及途径是多种多样的，其中虎门步行街的收益主要来源于以下4个方面：22虎门步行街营销策划方案1.可营业面积的租赁收益。2

7、.广告位出租面积所获取的广告收益。3.部分自营或联营项目的经营收益。4.物业管理经营收益，如：停车场收入、广场促销活动的场地出租收益等。在以上收益中，可营业面积的租赁收益是整个虎门步行街的主要收入来源，是影响虎门步行街经营收益的最大部分，而另外一些广告收益、部分自营或联营的经营收益和物业管理经营收益也是虎门步行街开发商所关注的。四者的经营收益缺一不可，关乎到虎门步行街的生存与发展。（三）虎门步行街的经营现状近几年，虎门步行街商铺空置率较高、人流量少，导致其租赁收益、部分自营或联营项目的经营收益、停车场收入和广场促销活动场地收益并不乐观。目前项目负一层、一层

8、经营氛围尚可，而项目二、三、四层除个别主力店外基本处于空置状态。表