大修基金政策问题

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1、转载自http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?id=7532739&boardid=1&page=1&1=1#7532739　　“和谐重庆”路上的绊脚石　　——大修基金收取之“黑洞”　　　　2008年7月20日，五个重庆———“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，作为重庆发展的新目标、新追求，首次在重庆市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为“和谐重庆”发展的重要战略决策。我们要讨论的是，三年来，在奔向“宜居”的这条重庆路上，有绊脚石吗？“畅通”吗？　　

2、　　“宜居”要有家，家的物质基础即是房屋。“家是最小国，国是千万家”，“房事”也是国家大事。近年来，随着房价的年年高涨，商品房相关问题备受关注，而物业管理中的房屋专项维修基金（俗称“大修基金”）的归集、使用，监管问题也争议颇多。　　　　1999年1月1日，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）施行，这是首部归集大修基金的立法。该办法第五条规定，“购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金”。随着十多年来房价的上涨，缴交的大修基金随购房款增加，单套普通住宅缴交的基金

3、数额达到了10万元。商品房多为预售，由于购买时间、价格的差异，导致同时入住的同栋楼房、同面积的住户，缴交的基金数额相差达到数万元。随着时代变迁，该办法应与时俱进。　　　　2008年2月1日，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的施行，这部取代建住房[1998]213号的规章，从立法上进了一大步。该办法第七条规定按建筑面积交存，实现了相对公平。随后，各省市相继出台当地具体交存标准，按面积交存，还利于民。　　　　那么，作为“宜居”的倡导地——重庆，对大修基金是如何归集、使用的呢？对“宜居”的民生

4、问题如何考虑的呢？　　　　一、重庆大修基金的归集、管理立法进程　　　　自2008年2月1日起，建设部、财政部令第165号规章施行，建住房[1998]213号规章失效。就地方立法而言，重庆市尚无房屋专项维修资金交存具体规定的立法。　　　　2010年11月27日，重庆市政府通过了《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），于2011年3月1日起施行。《办法》第七条规定的交存标准为：“（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存;（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存”。　　　　从上述立法进程看，20

5、08年2月1日至2011年2月28日期间，建设部、财政部令第165号规章是唯一的大修基金交存立法依据;2011年3月1日重庆市《办法》施行后，与165号规章是并行有效的规章，是地方政府规章与国家部门规章之间的关系。　　　　两部规章都规定按建筑面积交存大修基金，最主要的不同之处是交存的时间点，地方政府规章规定在“办理房屋预售合同备案登记时”交存，国家部门规章规定在“在办理房屋入住手续前”交存。对此冲突，从法理上讲，前者不符逻辑，后者较为合理。因为以面积为单位计算交存金额，就应在房屋竣工实测后才能确定，试问，“办理房

6、屋预售合同备案登记时”建筑面积是怎样确定的，与实测有出入如何处理，遇违约、政策因素、不可抗力等导致不能交房如何处理？　　　　重庆市的《办法》虽有瑕疵，但对于深受购房成本困扰的百姓来说，仍是一场春雨，尽管这春雨来得有点晚。　　　　问题是，重庆的房管部门——“宜居重庆”的推动者，是怎样执行和落实政策，还利于民的呢？　　　　二、重庆房管部门的政策“宜居”吗？　　　　为全面贯彻《办法》，重庆市国土房管局下发了《关于学习宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》（渝国土房管发[2011]19号，以下简称《通知》），

7、该《通知》要求，“根据《办法》的相关规定和不溯既往原则：（一）在2011年3月1日（不含）以前，已办理房屋预售合同备案登记的（以“预售合同备案证明”载明的时间为准），购房人仍然按照各地区原有的交存标准，交存物业专项维修资金……”。　　　　据房管局的书面回复，凡在2011年3月1日以前办理房屋预售合同备案登记的，即按购房款2%—3%的收取的标准按此标准。对该表述，我们觉得有几方面的问题需要探讨。　　　　第一，“各地区原有的交存标准”是多少？从前述分析来看，从2008年2月1日起，无需区分合同备案登记的时间，都应按建

8、设部、财政部令第165号规章和《重庆市物业专项维修资金管理办法》，以建筑面积为单位交存维修资金。　　　　第二，该“交存标准”与重庆市新实施的《办法》相冲突。根据新《办法》第五十三条的规定，“本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中”。此条中“按照规定的标