金融街项目投资分析报告 二毛项目投资分析报告

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1、金融街控股股份有限公司投资管理部昌平区第二毛纺厂朝阳区北四环东路73广渠路36号地项目初步分析报告投标事宜汇报稿初步分析报告金融街控股股份有限公司投资管理部二〇〇六七年二十一二一月42金融街控股股份有限公司投资管理部摘要：本案项目位置：东三环至东四环间的广渠路36号，详见位置示意图。南至南磨房路北至广渠路东至吉普车厂东围墙西至吉普车厂西围墙广渠路36号项目性质：住宅规划指标：项目占地面积：414919.4平方米居住商业配套绿化居住居住配套配套绿化绿化绿化拟规划建设用地面积：311156.3平方米另需代征地面积：103763.1平方米其中：代征

2、道路用地：63409.7平方米代征绿化用地：40353.4平方米建筑控制规模：900200平方米其中住宅规模：777800平方米市场定位：42金融街控股股份有限公司投资管理部目标客户：中高收入阶层；产品形式：综合型的中高档住宅社区，全精装项目；预期售价：住宅销售均价120400元/平方米商业均价240800/平方米车库10万元/个该项目竞买保证金为挂牌底价的10%（约5.3亿元），在项目成交后三日内支付30%首付款（约16.8亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付16.8亿元），二年之内付清（约再支付22.38亿元）。30%首付款（除保

3、证金外约105.9.6亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付15.9亿元），二年之内付清（约再支付21.2亿元）预计项目整体运作时间5年，其中项目建设周期约4.5年，销售周期约4年。按预计的建设期进行项目建设，则项目的资金需求峰值出现在第一年，约325亿元（主要用于集中支付地价款）。土地价格与各项投资指标：按照公司规定的9%销售净利率要求，最高能接受的土地取得价格为55.98亿元，则该项目的楼面地价为6219元/平方米，总投资额为102.88亿元，总销售额为118.83亿元，净利润为10.69亿元。最高能接受的土地取得价格为52.35亿

4、元，则该项目的楼面地价为5815元/平方米，总投资额为101.77亿元，总销售额为117.56亿元，净利润为10.58亿元。建议：由于此项目的体量大，土地成本高，前期需投入的资金量大，与我公司目前的资金状况不甚相配。建议公司积极关注此项目进展，全程观摩学习拍卖过程，为公司市场化土地运作积累经验。42金融街控股股份有限公司投资管理部一、项目基本情况1、项目背景（1）项目原土地方：北京吉普汽车有限公司地块原属北京天坛联合实业发展有限公司和北京金隅集团有限责任公司划拨用地北京第二毛纺厂办公及生产用地。，第二毛纺厂已经破产拍卖。现由北京中联亚商业中心

5、有限公司负责一级开发。地块该地块原占地41万平米，建筑面积约90万平米。现经过拆分后上市，本次出让的部分为北京吉普车厂靠北部一半的面积，总占地面积23.7万平米，建筑面积46万平米。南半部有传言已被外交部划走，将建成其单位宿舍。现状全部为厂房及办公，目前已经全部停产腾空，但未拆除完成大部分拆除，剩余部分的拆迁作业也正在进行中。（2）出让方式为招标，入市招投标时间：为计划在20067年11122月2422日9：00——10：00，投标截止即开标。2006年上半年（待定）招标保证金为2亿元，12月19日16：00前交纳，同日预登记。交易方式：挂牌

6、或招标（待定）付款进度：A、政府土地收益：首付款不低于20%，剩余部分180日内付清B、土地开发补偿费：首付款不低于20%，剩余部分180日内付清。保证金3亿元可冲抵部分补偿费。土地交付：在付清全部土地开发补偿款后3个工作日内，交付具备“三通一平”的土地。本地块面积较大，预计成交地价款超过40个亿。付款方式及进度有待储备中心最终确定，但应比常规时间略长。预计：该项目竞买保证金为挂牌底价的10%（约5.3亿元），42金融街控股股份有限公司投资管理部项目成交后三日内支付30%首付款（约16.8亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付16.8亿

7、元），二年之内付清（约再支付22.38亿元）。在项目成交后三日内支付30%首付款（约15.9亿元除保证金外约10.6亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付15.9亿元），二年之内付清（约再支付21.2亿元）1、项目位置及四至项目位于昌平区中心城区，在昌平科技园振兴路北侧。四至为：东至创新路；南至振兴路，西至永安路；北至南环路。地块距离八达岭高速大概500米左右，交通较为便利。42金融街控股股份有限公司投资管理部南环路城铁八达岭高速（插入位置图片、地块图片等）本案亚运村（地铁四号线）地铁十三号线安立路利泽西街北苑路科苑路望京望京本报告进行

8、分析的地块均位于东三环至东四环间的广渠路36号，42金融街控股股份有限公司投资管理部详见位置示意图项目位于朝阳区北四环东路73号昌平区中心城区，在昌平科技园振兴路北