中国城市房价影响因素的研究大学本科毕业论文.doc

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1、摘要摘要随着我国经济的发展和城市化的加快，我国房地产业快速发展，在国民经济的比重逐渐提高，同时在促进经济增长、调整产业结构、吸收社会就业等方面发挥了重要的作用。然而，快速的发展的房地产市场也带来一些问题：如投资规模增长过快、地区供给需求不合理、部分地区房价居高不下、房地产市场监管调控体系不够完善等问题，尤其是一些大中城市房价畸高不下，严重影响了老百姓的居住和生活。持续高烧的房价使政府必须直面房价问题，近几年，房地产调控政策频繁出台，经济手段行政手段并用，综合调控力度空前，但是效果甚微，房价有愈演愈烈之势。到底应该如

2、何正确规范和引导房地产市场的发展，是政府亟需解决一道难题。住房价格一直都是房地产市场研究的核心问题，理清城市间住房价格的内在联系对于协调城市及地区房地产市场发展至关重要，也有助于国家对房地产市场的宏观调控。目前已有大量学者对我国住房价格影响因素、波动特性等方面做了大量研究，但是关于住房价格影响因素的实证研究一直停留在国家、省份或者城市的等单一市场，而忽视了城市市场之间的互动关系。对于城市间、区域间住房价格是否存在所谓的“扩散效应”，如果存在，传导机制、程度和强度又是怎么样的问题，目前尚缺乏研究。本文在国内外学者对房

3、地产市场研究成果基础上，将住房价格的研究视角深入到区域城市房价的互动关系的层面，从我国35个大中城市中选取部分代表城市为研究对象，探讨了我国城市间住房价格相互影响的“扩散效应”。本文研究过程为：首先，对国内外有关住房价格扩散效应的理论和实证研究做了梳理；其次，定性分析了我国城市住房价格的影响因素及其波动特征和原因；再次，在空间计量经济理论和时间序列的理论的基础上对我国城市间住房价格的“扩散效应”进行实证分析：（1）考虑地理位置和空间交互因素对住房价格的影响，通过全域自相关Moran’sI统计量研究得出我国房价表现出

4、一定的空间相关性，且这种相关程度在不断加强；Moran散点图和局域空间相关指数LISA图揭示了我国房价呈现区域集聚的情况；运用空间回归模型，引入外生变量，分时段分析住房价格的空间扩散特征（溢出效应）。回归结果显示我国城市住房价格回归在全国范围内表现出弱的正扩散效应，并且得出人均可支配收入、土地价格和销售面积三个因素是导致区域房价差异的主要原因，并且不同时期房价影响因素和扩散效应存在差异。（2）将选取的城市分为北部（环渤海）地区、东部（长三角）地区、南部（珠三角）地区和中部（华中五市）地区四个区域，对各区域分别采用向

5、量自回归、脉冲响应和方差分解等，研究了各区域城市住房价格的“扩散效应”，进一步刻画了城市住房价格扩散的程度和层次；协整检验的结果也显示长期内城市房价受区域内其他城市的制约，表现出一致趋势。最后，总结结论，并提出相应政策建议：摘要调控房价应从提高土地供给弹性、确保合理房价收入比和有针对性支持刚性购房者释放需求方面着手；宏观调控要充分考虑到区域房地产市场的差异性，并利用税收、金融、产业政策等多种手段，避免忽视区域差异的“一刀切”方式，同时关注核心城市和周边城市的相互影响和反馈机制。关键词：住房价格扩散效应空间计量经济向

6、量自回归模型目录AbstractWiththeaccelerationofchina’seconomicdevelopmentandurbanization,china’srealestatedevelopedfast.Ittookanincreasingproportionofthenationaleconomyandbecameoneoftheimportantpillarindustriesofourcountryinpromotingeconomicgrowth,adjustingtheindustrial

7、structureandabsorbingthesocialemployment.However,therapiddevelopmentofchina’srealestatemarkethascausedaseriesofproblems,especiallytheirrationalhousingpricesinsomecitieshasaseriousimpactonresidents’livingstandard.Andhowtoproperlyregulateandguidethedevelopmentof

8、therealestatemarket,it’sanurgentproblemfacedbythegovernment.Housingpricehasalwaysbeenthecoreissueofrealestatemarketresearch.Sortingouttheinter-relationbetweencitiesisessentialforth