顶级豪宅的理念与趋势 .doc

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1、顶级豪宅的理念与趋势一、顶级豪宅的概念与分类　　别墅与公寓都可能成为豪宅所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。住宅从大的类型来分，有独立住宅（即通常所说别墅类住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该主要考虑其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以

2、在对豪宅的评述应分为两类：独立型豪宅或称别墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。　　中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫园1#别墅。其身价过亿，占地面积18亩，建筑面积1500m2，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确是在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源

3、各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。　　二、别墅不等于豪宅　　别墅产品分化中国人的别墅概念其实跟国外有很大不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般几百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层或多层住宅以外，在城市边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为Singlefamilyhouse，在英国称为Detachedhouse.这样的

4、House是买给普通或者是中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为Villa或者Luxuryhouse的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的。　　别墅一词在国内房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的House或Villa有很大不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detachedhouse）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅都统称之为别墅产品。而除了独立别墅（Detach

5、edhouse）和双拼别墅（Semi-detachedhouse），其他这些产品可以称作Townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用做代指从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度较高的非独立住宅。6　　国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有像上海紫园这样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4～0.5之间，这已经是接近

6、Townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小，居住密度偏高，缺乏私密性别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的环境条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确的说应该叫做普通独立住宅，跟国外的Singlefamilyhouse产品更接近。　　除此之外，还有大量其他

7、的在名称上冠以别墅，但又不是传统独户独立住宅的产品，我们叫做类别墅。类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋之间侧墙间距非常近，只有3M左右。没有两侧花园只有前后花园的所谓独联体别墅，如长沙的山水芙蓉半山美墅中的独联体。第二种是层数降低面宽加大的改良型Townhouse别墅。以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三层Townhouse，前后花园。而是面宽最大做到了14.4米，进深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三个花园。也有十字型的平面，形成四个花园。层数也从三层降到了二层。这一类的Townhou

8、se住宅，实际上是大幅度向独立别墅的品质靠拢。第三种是另一类的Townhouse住宅，准确一点说是复式住宅即所谓叠加别墅、叠拼别墅或者是空中别墅。这一类产品在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因为享有南侧或者北侧的部分花园，或者有以露台、阳台形式为主的空中花园，所以在名称上仍冠以别墅。　　综合以上分析，中国的别墅产品实际上已经分化成为豪宅别墅、