奢华别墅项目营销策划及销售执行报告(104页)

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1、在海中泱在水一方————xx一期营销策划报告目录前言第一章我们面临的环境分析…………………………………………………5-7一、滨州市场宏观环境……………………………………………………5二、别墅市场宏观环境……………………………………………………5三、区域内市场特征………………………………………………………6四、项目所处环境总结……………………………………………………7五、对于项目现阶段营销思路的思考………………………………………7第二章项目SWOT分析………………………………………………………8-12一、项目优

2、势（Strength）分析……………………………………………8二、项目劣势（Weakness）分析……………………………………………9三、项目机会(Opportunity)分析…………………………………………10四、项目威胁(Threat)分析………………………………………………11五、项目SWOT分析总结…………………………………………………12第三章项目定位……………………………………………………………13-27一、项目客群定位………………………………………………………13二、产品价格定位……………………

3、…………………………………22三、案名建议……………………………………………………………23四、项目整体市场定位……………………………………………………26五、项目一期市场定位……………………………………………………26六、项目一期形象定位……………………………………………………27七、项目推广语及卖点提炼………………………………………………27第四章我们要做的工作……………………………………………………29-42一、充分认识一期的重要性………………………………………………29二、地盘包装…………………………

4、…………………………………30三、售楼处包装……………………………………………………………32四、样板区包装……………………………………………………………33五、产品品质提升建议……………………………………………………35六、交房标准的细节处理…………………………………………………36七、产品外部景观环境的提升……………………………………………37八、物业服务模式建议……………………………………………………38九、关于整体推广节奏的思考………………………………………………39十、开盘的时机…………………………

5、…………………………………40十一、开盘前具体工作安排…………………………………………………41第五章销售执行………………………………………………………………43-60一、营销推广的总体理念……………………………………………………43二、一期销售阶段的划分……………………………………………………44三、销售阶段具体动作分解…………………………………………………47四、项目一期阶段推广费用预算……………………………………………58本报告的相关附件：附件1：滨州市场宏观环境分析……………………………………………6

6、0附件2：区域市场分析……………………………………………………65附件3：目标客户分析……………………………………………………81附件4：项目定价体系说明………………………………………………88附件5：滨州当地的主要推广通路…………………………………………94附件6售楼处物料清单…………………………………………………100前言本报告的原则与思路：1、实现目标客群对本项目的高度认可；2、实现本项目产品的有效提升；3、提升本项目在滨州房地产市场中的影响；4、项目一期的成功销售对于项目整体的开发运作至关重要；第一章

7、、我们面临的环境分析一、滨州市场宏观环境Ø房地产市场观望气氛已经呈现全国态势。从对滨州本地房地产市场的调查来看，滨州房地产市场的观望态势也进一步增强，将严重影响本项目去化速度。Ø“四环五海”的组团式格局已经形成，未来滨州市区的发展方向将向西发展，以中海为中心区域的新城市将成为滨州市未来几年的重点发展方向。Ø05年后房地产发展速度放慢，由于土地成本的不断上升，开发收益出现理性回调，但有实力的规模性开发商将会从获得更多的市场机会。Ø滨州城市化进程水平低，城市发展进程滞后，导致了市场容量小，购买力有限，限制了滨州房

8、地产市场发展速度。Ø区域内人气匮乏，可能使本案一期缺乏足够的人气支撑，需要从周边或者市区项目争夺客户资源，激化了市场竞争。二、别墅市场宏观环境宏观调控使别墅物业在未来的市场中显得弥足珍贵主要表现在以下两个方面：Ø2006年5月29日由建设部等九部门发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确表示“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。Ø自06年开始，经