港田花园报告1大学毕设论文.doc

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1、策划方案港田花园永伯乐房地产深圳市奥托玛大跨度自动建造工程有限公司：深圳市宇马投资有限公司:本公司非常荣幸能有机会参与本项目的销售策划工作。根据贵司的要求及项目的实际情况，我司在大量的市场调研的基础上，对本项目自身优劣点进行了详细的剖析，并提出相应的解决办法；结合市场分析的结果，寻找出项目的市场开发机会，开发抢点思维，制定完全针对该项目细分目标市场的营销策划案，并做出了详细的论证研究，提出能根据市场变化随时可调整的行动计划与步骤。本策划案的主导思想是：降低成本、加快资金周转、树立企业品牌，并根据外销目标客户“港人”的

2、需求及营销策略，采取强强联合，导入香港著名物业代理公司——东亚物业配合在香港的销售，导入资深物业管理公司——历思联行物业，配合在产品研究的售前服务，提升促销手段，并把优良的售后服务让“港人”在购买时就看到，增加购买欲望。此致商祺！深圳市永伯乐房地产顾问有限公司东亚物业代理（中国）有限公司香港历思联行物业服务有限公司二○○○年八月二日62策划方案港田花园永伯乐房地产“港田花园”项目全程服务小组成员构成为了使本项目策划、销售取得如期目标，创造优良业绩，永伯乐公司本着专业敬业、认真负责精神，组织了本公司精干力量及香港东亚物

3、业代理公司的外销网络精英和香港历思联行物业服务公司的物管精英，共同组成服务顾问团，以期为本项目的营销提供全程专业策划及服务。策划指导廖永鉴（深圳市永伯乐房地产顾问公司董事长、中国房地产协会理事、深圳市房地产协会常务理事）梁斯涵（深圳市永伯乐房地产顾问公司策划总监、总经理助理）策划顾问李珏（香港东亚物业代理（中国）有限公司物业经理）李顺合（香港历思联行物业服务有限公司集团主席、董事兼总经理）赵云（香港历思联行物业服务有限公司董事兼中国部总经理）策划执行李荣发（深圳市永伯乐房地产顾问有限公司策划部经理）卢晓俊（深圳市永伯

4、乐房地产顾问有限公司拓展部经理）王越（深圳市永伯乐房地产顾问有限公司销售策划师）李焕明（深圳市永伯乐房地产顾问有限公司销售策划师）62策划方案港田花园永伯乐房地产目录第一章深圳房地产市场分析一、2000年深圳房地产市场分析二、深圳房地产市场趋势预测第二章项目概况及分析一、项目概况二、项目分析第三章相关楼盘对比一、皇岗片区楼盘比较二、重点楼盘分析第四章定位策略一、住宅产品定位二、价格定位三、目标客户定位第五章市场营销策略一、先入为主策略二、形象差异化策略三、兵分多路策略四、放心策略五、借势策略六、滚动式整合销售推广策略

5、七、其他策略第六章开盘前准备工作第七章广告策略第八章合作方式62策划方案港田花园永伯乐房地产第一章深圳市房地产市场分析62策划方案港田花园永伯乐房地产一、2000年深圳房地产市场分析（一）市场总体发展特点1、开发规模继续扩大,销售状况日趋好转我市房地产市场上半年以健康、平稳的态势发展，销售面积为233.42万平方米、成交金额达71.7亿人民币，业绩喜人。今年上半年我市完成房地产施工面积为1672.54万平方米，同比增长了17.84%；商品房竣工面积154.56万平方米，同比增长了8.54%；商品房空置面积为264.6

6、8万平方米，同比下降了12.62%。在销售方面，上半年的销售总面积为233.42万平方米，同比增加了15.4%；成交金额71.7亿元人民币，同比上升了43.34%。在销售总面积中，现楼的销售面积为64.11万平方米，同比下降了4.84%；楼花的销售面积为169.31万平方米，同比增加了25.56%；外销面积一共是13.73万平方米，其中现楼销售面积为2.32万平方米。2、市场价格稳中有降从96年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌的态势。虽然亚洲经济形势有所好转，香港、国内经济运行平稳，但市场供大于求的状况不能彻

7、底改变，是价格下滑的主要原因之一。另外，由于市场竞争的力度加大，许多开发商迫于资金压力降价促销，消费者的理性选择，又迫使开发商为取悦消费者盲目增加配套，从而加大建设成本，最终导致市场价格消费者又不能接受等因素。深圳地产市场价格下滑，又吸引了大量境外买家，2000年上半年外销市场相对比较活跃，对深圳地产市场价格平稳起到了重要作用。3、外销市场日趋活跃由于香港经济已逐渐走出低谷，市民对未来信心增强，加上香港经济的转型，向别国吸收大量高科技人才,使香港的人口增加(到目前为止，香港人口已由原来的680万增至目前的697万);

8、另一方面在深圳市政府积极完善基础设施的基础上，许多楼盘在户型设计、装修配套、促销推广等方面都充分迎合了港人口味，从而吸引了不少香港买家。如果深圳的发展商能够在物业管理、法律手续等方面充分尊重港人的习惯，相信会更进一步拓宽外销市场。总之外销市场已成为深圳房地产市场的重要组成部分。4、外销市场特点62策划方案港田花园永伯乐房地产港人选择国内楼盘五大