沪闵路项目市场报告

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1、目录一、立地分析31.1、项目概况31.1.1、项目位置及四至31.1.2、地块现状41.1.3、地块指标与规划41.2、环境分析51.2.1、周边环境51.2.2、道路系统51.2.3、环境总结51.3、项目SWOT分析61.4、立地总结6二、市场分析72.1、周边住宅市场分析72.1.1、个案分布72.1.2、个案情况概览72.1.3、住宅市场分析82.1.4、住宅市场总结82.2、周边办公市场分析92.2.1、办公个案分布92.2.2、办公个案概览92.2.3、办公市场分析102.2.4、办公市场总结102.3、周边商业市场分析112.3.1、商业分布112.3.

2、2、商业概况112.3.3、商业市场分析122.3.4、商业市场总结122.4、市场总结13三、项目初步建议143.1、项目产品建议143.1.1、项目产品及容积率143.1.2、项目产品比例建议143.2、项目分物业市场定位及经营建议153.3、项目分物业价格租金建议及价格租金增长预判1618一、立地分析1.1、项目概况1.1.1、项目位置及四至181.1.2、地块现状目前地块内主要为旧工厂，部分闲置土地正在拆迁。1.1.3、地块指标与规划项目地块总占地372711平方米，规划为商业、办公及少量住宅综合用地，。181.2、环境分析1.2.1、周边环境周边环境：项目周边

3、目前以企业厂区为主，小环境较差。商业配套：项目莘朱东路、老沪闵路附近1.5公里范围内以厂区为主，沿莘朱路向西至虹梅南路，有电子、服装等专业市场及社区商业街，沿老沪闵路向北过淀浦河至罗秀路，也有部分社区商业。1.2.2、道路系统项目道路体系东西方向为莘朱路，南北方向为老沪闵路，目前两条道路在项目区域路况均相对较差，且有重型开车出入，道路出行有较大影响，但项目1.5公里范围外，南邻A20外环线，东侧有老沪闵路北段、西侧有莘朱路西段及附近的虹梅南路，上述路段路况均相对较好，未来为项目提供了较好的外出连接动线。1.2.3、环境总结目前项目周边小环境相对不佳，但若考虑项目自身改造

4、及周边邻近地区成熟环境来看，项目区域未来环境尚有较大改进余地。181.3、项目SWOT分析优势（Strength）Ø项目地处闵行、徐汇交界区域，具有一定地段优势；Ø项目南邻A20外环线、徐浦大桥，北依建设中的中环线南段、上中路隧道，东侧老沪闵路可直达上海南站、西面虹梅南路接中环线、沪闵路高架直达市区，交通大环境方便快捷；Ø项目规模大，利于整体规划，营造规模效应；劣势（Weekness）Ø项目周边多为厂区，小环境有待改善；Ø项目周边老沪闵路、项目内莘朱东路路况不佳，内部出行相对不便；Ø项目所处中外环间区位虽有交通便利，但对办公商业用地而言，价值略低，目前区域缺乏商业、办公

5、氛围；机会（Opptortunite）Ø项目以东接邻的南徐汇滨江板块，该板块的房产开发，拉动大区域房产市场行情；Ø未来上中路隧道的建成通车将大大拉近区域与浦东市博板块的距离，进一步提升区域市场能级；威胁(Threat)Ø项目以北的上海南站区域存在大规模商业供应，其规模、地段、交通等方面均较项目区域有较大优势，若项目采用类似商业定位，则潜在竞争威胁巨大；1.4、立地总结综合项目条件、环境及SWOT分析，由于项目自身商办产品为主的属性，商业、办公市场的分析显然成为项目地块主要的问题点，而区域目前又缺乏可比市场个案，故对项目分析分商、办、住三类市场展开，同时，分析区域也有适当

6、放大拓展。18二、市场分析2.1、周边住宅市场分析2.1.1、个案分布项目区域1234561、玫瑰992、江南欣苑3、春申景城二期4、鸿发家园5、徐汇新城三期6、中海瀛台7、徐汇锦梅苑三期2.1.2、个案情况概览板块编号案名总建（万㎡）产品形态主力房型价格（元/㎡）去化情况春申1玫瑰9915小高层2R：94-973R：115-13012000（预计）未开盘2江南欣苑6.4小高层2R：92-943R：110-1251230080%，去化速度50套/月3春申景城二期16小高层2R：72-1103R：120-13811000（预计）未开盘植物园4徐汇新城三期17小高层2R：8

7、9-1053R：113-12015000（预计）未开盘5中海瀛台30小高层2R：100-1183R：147-1572500062%，去化速度30套/月6徐汇锦梅苑三期6高层2R：115左右3R：125左右11000（预计）未开盘182.1.3、住宅市场分析从区域市场个案分布来看在售、待售个案分布于闵行春申板块和徐汇植物园板块，项目地块刚好位于两板块交接处，项目虽属春申板块，但因基地位于外环线内，其市场属性显然更接近植物园板块个案；从区域市场个案规模来看江南欣苑、徐汇锦梅苑与项目位置较接近，但两个案规模均相对较小，其他个案本期虽多处于开盘准