武汉中心城区城市综合体项目 埠城项目报告

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1、第一章项目用地分析一、项目地块介绍项目为武汉市挂牌出让的P（2006）059地块与开发商储备地块，地块位于洪山区珞喻路和珞狮南路交汇处。东临洪山区政府用地；南临武汉理工大学宿舍用地；西临50米宽珞狮南路；北临火炬房地产开发公司和洪山影剧院用地。P（2006）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25％。项目用地位置图36二、项目地块周边环境项目周边环境状况项目地块所在区域集商贸、金融、观光、购物、餐饮、文娱于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。其周边环境状况如下：项

2、目四至:用地四至关系为：东临群光广场；南临武汉理工大学宿舍用地；西临50米宽珞狮南路；北临埠华大厦和洪山影剧院用地。用地开发情况武昌地区近年来社会、经济发展迅猛，随着武汉市对该地区旧城改造的不断深入，大量土地得到了重新的开发利用。目前用地周边沿珞狮南路和珞喻路一线用地均为商业、办公等用途，商业气氛浓厚，如群光广场新世界百货武昌店等，沿珞狮南路和珞喻路二线用地有多个已建成中高档楼盘，居住氛围浓厚，使该片区成为武昌房地产开发的热点地区。由于项目用地区位优势得天独厚，武汉市政府拟将投入大量资金对该地区基础设施进行改造，使该片区成为武昌房地产开发的热点地区。用地周边云集武汉理工大学、华中

3、师范大学等多所全国知名高校，该地区人群具有知识层面较高，购买力较强的特点。交通36项目用地地处珞狮南路和珞喻路这两条武昌地区交通大动脉的交叉口处，地理位置十分优越，周边道路体系较为完善。有709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等数十条公交车在用地附近停靠，形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络，但交通时有拥堵状况。按照规划，珞狮南路和珞喻路交叉口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通，随着这些重大市政交通配套设施的逐步建设，项目用地的对外交通将会更加方便快捷。商业金融配套该项目处于武昌商业金融中心，有群光广场，

4、亚贸，新世界百货，中南商业大楼，中百超市，武商量贩、国美、武汉电脑城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。区域内分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农业银行等金融机构。教育医疗配套项目周边医疗教育配套设施齐全，有陆军医院，武汉大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健院等医疗机构。用地周边云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小等中小学校，能充分满足居住人群的日常需求。三、项目用地条件用地总面积18042平方米（拍卖地）+4262平方米（存量地）=22305平方米容积率：5.37内总建筑面积:119778.92平方

5、米建筑密度：25%特殊要求：(1)按照《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号）和武汉市的相关实施细则要求，项目用地位于三级控制区片，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。(2)用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。36四、项目前景分析本项目处于正街道口商圈区域商业氛围良好，且目前洪山区中心范围内无同体量楼盘，周边楼盘多处于尾盘销售项目市场面状况良好。现阶段街道口区域正进行道路改造工程，完工后街道口区域的交通状况将得到极大改善，同时地铁2号线通过

6、本区域将进一步提升本地块商业价值。未来的街道口区域极有可能取代中南区域成为武昌地区新的商业中心。而本项目凭借其优异的地段优势、超大的项目体量、多功能的项目定位将成为街道口地区具有代表性的新城市中心综合体。36第二章市场调查与分析一、区域楼盘调查鹏程·蕙园项目类型高层、普通住宅项目地址武昌街道口南村110号项目规模占地面积:11024平方米，建筑面积：48293平方米，容积率3.6建筑类型3栋30层高层装修类型毛坯主力户型1室1厅、2室2厅、3室2厅、楼盘均价5500元/平方米物业管理费1．4元/平方米楼盘描述该项目位于洪山街道口，是该区域的绝版之作。总建筑面积近5万方(不含地下室

7、)，由呈“品”字型分布的三栋高层组成，现已获得预销售许可证，预计年后开盘。鹏程·蕙园，地处街道口核心商圈内，交通便利直达武汉三镇，毗邻武汉科技大学和武汉大学，群光广场、新世界百货、中商平价、易初莲花、国美家电、电脑城等众多商业配套环伺左右，只需步行的距离，便可满足居家生活的全部要求。该区域拥有众多工作、收入稳定的高知消费群，且由于周边地块大多归军区、高校所有。鹏程·蕙园，以高品、节能的品质，配合“兰文化”的概念，相信届时一定能成为街道口区域内的标志性建筑，也将为鹏程集团的发展再添