我国住房价格与租金背离的行为解释

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1、MACROECONOMY宏观经济*我国住房价格与租金背离的行为解释ExplanationsoftheDeparturebetweenHousingPricesandRentsinChina'sResidentialHousingMarket董藩刘建霞内容提要马克思的地租理论及迪帕斯奎尔-惠顿模型（D-W模型），均认为房价与租金成正比关系。然而我国现实数据显示：房价与租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。房价与租金背离的缘由是土地制度导致市场供给短缺，体制转轨使得住房需求激增、居住文化加剧供需矛盾。而粮食安全问题、“小产权房”现象、宏观调

2、控政策则强化了房价与租金的背离关系。为此，应继续大力发展开发业务，满足日益增长的购房需求，同时加强对租赁市场的培育。关键词住房市场房价租金租赁市场作者单位北京师范大学管理学院北京100875Marx'srenttheoryandDipasquale-Wheatonmodel(DWmodel)thinksthatthehousepriceisdirectlypro鄄portionaltotherent.However,statisticsinChinaprovethathousepriceisnotdirectlyproportionaltoth

3、erent.Thepriceisvolatileduetovarietyfactors,forexample,China'slandsystemhasledtomarketsupplyshortages;thetransitionofthesystemalsoenablesthehousingneedstooutbreak;uniquelivingcultureexacerbatesthecontradic鄄tionbetweensupplyanddemand.Inaddition,therearesomespecialfactorsthatc

4、anbeusedtoexplainit,includingfoodsecurity,smallpropertyhouse,aswellasmacro-controlpolicies.Therefore,Chinashouldcontinuetovigorouslydeveloptherealestatedevelopmentbusiness,andtomeettheexpandingneedsofhousing.Atthesametime,gov鄄ernmentshouldstrengthenthecultivationoftherentalm

5、arket.residentialhousingmarket,houseprice,houserent,rentalmarket住房商品区别于一般商品，具有多方面的特殊性，如位置的固定性、使用的耐久性、产品的异质性、市场的区位性等，但是由于住房商品的价值量大，有的家庭暂时买不起或不想买，只能承租，相应地，市场就被细分为买卖市场和租赁市场，从而形成了房价和租金两种价格形态。房价是指在住房买卖市场中开发商或业主最终成功出售住房形成的房屋价格，而租金则是在住房租赁市场上所有者暂时转移住房使用权而获得的补偿或者毛收益。理论界关于房价和租金关系的研究较为

6、典型的包括马克思的地租理论以及后来的迪帕斯奎尔-惠顿模型（D-W模型）。二者均假设房价和租金处于同一个成熟的市场环境下，没有相互区隔，从而得出房价和租金成正比的关系，即房价=租金/i（i为租金与房价的比率）。所不同的是，马克思的地租理论将房价和租金看成同一住房商品的不同价值表现形式，租售比价i是按照房价计算租金的市场依据；D-W模型则侧重于房屋的投资属性，将租金与房价的比值看作房屋资*该标题为《改革》编辑部改定标题，作者原标题为《中国住房价格与租金背离的原因分析》。2010年第2期总第192期23专业眼光看经济经济眼光看中国宏观经济MACROE

7、CONOMY产的投资回报率i。易量同比上涨8.25%的同时，平均每套住房的租金却同比下降了6.29%。一、房价与租金关系的实证数据分析在全国房地产市场调整的大背景下，北京市最近受美国次贷危机和国内宏观经济、社会等因素的一年半的房价和租金走势几乎完全背道而驰，与其理影响，全国房地产市场在2007年底开始出现松动迹论关系更是相差甚大。这是否是一种短期背离，是否象，2008年整个市场调整态势愈加凸显：房屋销售量是北京房地产市场的特殊性使然？长期来看，房价和骤降，开发商资金回笼压力加大，消费者的购房预期租金的走势是否符合二者理论上的关系呢？逆转，市场交

8、易陷入低迷。仅就住房而言，2008年全国在此，选取全国住房销售价格指数和住房租赁价商品住房销售面积下降20.3%，销售额下降20.1%，房格指数，对从