广州市房地产市场的现状与发展前景

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1、广州市房地产市场的现状与发展前景1、房地产市场理论I．1、房地产市场的内涵房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。这样就使土地这个生产要素成为财产。地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地

2、价的折光反映。由于地产可以离开房产而独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交换形式、多级或多层次的地产市场体系。随着市场经济的发展，房地产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务

3、市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的房地产市场结构体系0。房地产市场也是社会主义市场体系的重要组成部分。1．2、房地产市场的特点房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，概括如下：第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊

4、情况下，地价变动和市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供求规律。第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。同时，由于参与房地产交易的人相对较少，往往不熟悉其交易的过程，而且房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或经

5、纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行。因此，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能力差。第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过

6、程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属卖方，而是属买方了。并具有法律效力。这样一来，就使房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。第六、房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法律咨询费、地产或物业的价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易费用等。第七、房地产市场是一种

7、区域性市场。首先，除少数投资者外·多数人购买商品房的首要选择是要求位于自己所居住的城市，这就决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业的外来人员为主要对象；其次，一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切的联系；另外，不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯，人们对商品房的要求也有所不同。1．3、房地产市场的运行机制和管理体制1．3．1、房地产市场的运行机制房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个元素：a、房地产交易主体，即从事房地产交易的当事人；b、房地

8、产交易客体一土地或物业；c、房地产交易的媒介——货币。在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产