中海地产合约管理制度培训课件(84页)

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1、亚特尔地产集团中海地产合约管理制度培训2014年3月7日于红雨中海地产为何能有业内最高利润率？地产江湖中，中海地产就是这个传说中的比较标杆，其以财务稳健、经营效益指标高而闻名，被誉为“盈利能力最佳的上市房企”。“为什么中海卖的比你少，利润却比较高”是每年万科股东会的必答题；而今年保利地产也受到了同样追问，作风直接的保利回答：“我们看不懂中海利润率”。希望通过对中海地产合约管理制度的梳理中能找出点答案！中海地产组织机构设计管理部：主要负责规划设计管理工作合约管理部：主要负责招投标及物资采购整个公司成本管控的核心。发展管理部：主要负责施工管理营销策划部：主

2、要负责市场定位、策划、销售工作。其它部门。合约管理部职责1、组织承建商／供应商考察、考评活动，建立并维护承建商／供应商名册。2、负责工程招标分判工作，负责物资采购工作。3、管理工程、物资合约。4、分析工程成本，形成经验数据，供内部决策工作使用。5、编制项目各阶段工程成本计划，并据此控制工程成本。6、负责ERP项目管理系统的应用工作。合约管理制度组成一、合作商名册管理工作程序二、招标分判工作程序三、工程合约管理工作程序四、合同结算管理工作程序五、甲供物资管理工作程序六、合约档案管理工作程序一、合作商名册管理程序1、合作商考察2、考察人员3、考察方法4、考察

3、意见5、投标资格6、未考察的承建商先行投标7、试用合作商及其评价1.合作商考察初次参加公司投标的合作商，应由合约管理部组织公司领导、项目部、设计管理部（如需要）进行考察。合约管理部和项目部需不少于2人参加考察（合约管理部负责人及项目部负责人原则上必须参加）2.考察人员1、潜在合作商资格预审通过后，由合约管理部组织公司领导、项目部、发展管理部（如需要）、设计管理部（如需要）进行考察。2、对于预计单项工程合同金额超过500万元、物资合同超过200万元的潜在合作商，项目主管领导或合约主管领导必须参加考察；3.考察方法1、与其领导、拟派的项目负责人、主要经济技术

4、人员进行当面洽谈。2、对承建商承建工程的考察应优先选择与拟建工程相类似的工程。3、无在建工程或已完工程被覆盖无法考察的，可以对承建商的施工装备或企业基地进行考察。4、对于需要在工厂制作半成品的专业工程，如木门、铝门窗、栏杆等，除应考察承建商在建或已完工程外，还应该考察其工厂，以了解生产技术装备、生产工艺、材料品质、工人操作水平、生产管理水平、成品包装和运输等情况。4.考察意见考察结束后，合约管理部根据考核情况填写《承建商考察意见表》或《供应商考察意见表》，由参与考察人员代表签署意见。同意承建商取得投标资格的票数应多于总票数的三分之二，且必须至少有公司领导

5、1人同意。5.投标资格取得投标资格的合作商视为候选承建商，方可参加专业资质范围内的投标工作。6.未考察的承建商先行投标1、对于合约金额预计不超过200万元的分判工程，未能及时安排考察的承建商，可以先行领取招标文件并做好投标准备工作。但在回标之前，合约管理部必须组织完成考察工作。对于未取得投标资格的承建商，即时通知对方中止投标。2、同一分判工程的招标，未经考察先行投标的承建商不得超过2家。3、对于合约金额预计超过200万元的分判工程，未经考察的承建商不得参加投标。4、对于合约金额预计不超过50万元的分判工程,可以不对初次参加投标的承建商进行考察；如果实际分

6、判金额超过50万元，而候选中标单位尚未取得候选承建商资格的，则在发出中标通知之前或在确立合约关系之前，必须对其进行考察。未能通过考察的，不得安排中标。7.试用合作商及其评价1、初次与公司建立合作关系的合作商，视为“试用”合作商。2、在试用合作商完成第一单合同后，由合约管理部组织公司合约和项目分管领导、项目部、设计管理部（如需要）对其履约情况做出评价，填写《承建商履约情况评价表》或《供应商履约情况评价表》。3、同意合作商通过履约情况评价的，赞成票数不得低于评价总票数的三分之二，且必须至少有公司领导1人同意。履约情况评价未获通过的合作商，自动丧失今后的分判工

7、程投标资格，并应在《合作商名册》更新时从《合作商名册－试用分册》中删除。经评价获得认可的合作商，列入《合作商名册－合格分册》。4、试用合作商在合作过程中，如有公司领导、项目部、合约管理部对其履约情况提出质疑的，合约管理部需组织公司领导、项目部进行调查。参加人员合约管理部与项目部需各派2人参加评价（合约管理部和项目部负责人必须参加）。各项不参与评价的人员其职务不得低于部门助理经理级（和相当级别之专业职务）。由合约管理部填写《合作商履约情况调查表》。情况属实，且需终止合同的，由合约管理部提出书面报告，经公司领导集体（或合约评审委员会）讨论决定。5、对于单项工

8、程合同金额大于500万，物资合同大于200万的合作商，总部项目发展部参与并最终批