董少宇：二、三线城市商业综合体对设计的要求

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1、董少宇：二、三线城市商业综合体对设计的要求主持人：今天在座的来自全国各地，其中也不乏有一些来自二、三线城市的，董院长对二、三线城市也有一些研究，下面请蓬德建筑设计(北京)有限公司总建筑师，原中国建筑北京设计研究院副院长总建筑师董少宇给我们带来精彩的演讲。　　董少宇：大家下午好。我的发言题目是“中国二、三线城市商业综合体设计研究”。先解释一下，二三线城市的定义并不准确，比如说二线城市，我们通常把各个省会城市叫做二线城市，但是一些不发达地区省会城市其实跟一些发达地区的四线城市都比不了。比如说像宁夏银川，虽然说也是省会城市，但是作为经济发展和总量来说跟有的省三

2、、四线城市还有很大的差距。所以我想我的题目先跟大家解释一下二、三线城市还没有准确的定位，按行政划分的级别有县级市这些，也有按其他的方式。我的主要发言是限定于基本在三、四线城市，也有二线城市设计当中的一些情况，给大家介绍一下设计当中遇到的一些情况和总结的数据。　　我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。　　商业地产的概念

3、大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系

4、。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。　　一是中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。　　二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的

5、色彩是一种直接和看得见的现象。　　三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。　　商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。　　也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国

6、际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。　　第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，

7、小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。　　第二个是商业开发，包括公寓，因为公寓不属于住宅，土地出让大约在40年，日照不受住宅规范的约束。这种的销售与自持物业比例，销售大约不少于50%，自持物业大约不大于50%。这和商

8、业开发的平均利润，卖商铺也好，卖商业也好，平均利润在30%到50%大体相近。通过