2010年2月深圳一手住宅分析报告

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1、2010年2月深圳一手住宅分析报告1.月度市场概述——供应萎缩，成交低迷，价格仍处高位受银行收紧房贷的影响，去年底以来楼市成交已逐渐回稳，2月份受春节假期的影响，楼市更加冷清，本月全市仅2个住宅项目取得预售，批售住宅不过2.39万平方米，创多年来新低。本月也只有6个楼盘自然加推，供应住宅仅4.91万平方米，同样创多年新低。政策影响、客户观望、供应萎缩、春节假期，这一系列因素导致2月份住宅成交量大幅减少，据统计全市仅成交住宅9.12万平方米，仅略高于2008年2月份的7.3万平方米，环比减少幅度达74

2、.55%。春节放假期间一些楼盘虽有成交，但因假期的影响，国土局公布的数据仅显示3套成交。不过根据中原的监测，大部分楼盘春节假期里成交的也不多。另外，春节前成交量已率先回落，节后成交也只维持在年初水平，楼市成交氛围比较低迷。成交量少，高价盘成交比重增加，关内成交比重由上月的38%上升至本月的49%，2月份全市住宅成交均价再创新高，达24195元/平方米，环比上涨4.06%。罗湖、宝安和龙岗均价上涨，其它区下跌。从各盘情况看，价格较为稳定，少数楼盘春节前后推出一些优惠，但力度有限。3月份是传统的成交旺季

3、，虽然目前银行收紧房贷，首付多提高，7折利率优惠也较难申请，但预计成交仍会回暖，毕竟政策打击力度相对2007年仍是比较温和，市场上资金仍很充裕，而深圳的刚性需求依然庞大。随着3月份更多楼盘推出，成交量预计增加，基于目前楼市已有所降温，楼盘定价仍会比较谨慎。2.供应量分析——供应锐减，中小户型为主2月全市新批售住宅2.39万平方米，创多年来新低，环比减少93.20%，同比减少91.40%，也比2009年春节所处的1月少78.85%。图1历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）2月

4、全市仅6个楼盘推盘，新推住宅4.91万平方米，创多年来新低，环比减少91.25%，同比减少62.062%，月中的春节假期对本月推盘量产生很大影响。图2历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）分区来看，2月份全市仅宝安和龙岗各有一个项目取得预售许可证，且量都很少，环比大幅下滑。2月份南山、宝安和龙岗共6个项目推售，环比也都是大幅减少。这三个区每个区2个楼盘推出，龙岗推盘量最多，而宝安不足0.3万平方米。表12010年2月各区商品住宅批售、推售情况2010年1月全市新推住宅561套，环

5、比减少89.87%。新推单位以90平方米以下面积段为主，约占84.31%，其中70平方米以上2房供应最多，其它户型供应少。2房主要来自龙岗，中海康城和茗萃园供应多，1房来自宝安，90平方米以下3房来自龙岗，90平方米以下复式来自南山。90平方米以上户型以3房为主，复式和别墅供应很少，4、5房则没有供应。90平方米以上3房都来自南山，别墅来自宝安，90平方米以上复式来自龙岗。表22010年2月深圳市新发售项目户型结构表3.成交分析——成交萎缩，价格坚挺，成交结构导致全市房价再创新高在政策调控、供应萎缩

6、、春节假期的三重影响之下，2月份全市住宅成交量急剧萎缩，仅成交住宅1078套、9.12万平方米，环比分别减少72.38%和74.55%，同比减少幅度更是达到79.56%和81.33%。本月成交量略高于2008年2月份的781套、7.29万平方米，是2008年3月份以来最低，也是2004年以来次低。图3历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）注：以上数据为签预售合同数据受近期频繁调控政策以及春节假期的影响，各盘销售大都减少。新发售的楼盘都是自然推售，成交不多，整体销售率只有13%

7、，远低于1月份36%的新盘销售率。在售楼盘销售也不太理想，周成交达到2位数的楼盘寥寥无几。从本月销售前10名楼盘的成交情况也可看到本月市场的低迷。根据国土局公布的每日成交数据统计，2月份成交套数前10名的楼盘总共仅成交660套、4.43万平方米，环比减少66.22%和73.80%。除上月底新开盘的七街公馆外，其它楼盘成交套数均不到100套，全市成交套数超过50套的，也仅4个楼盘，而1月份不少楼盘成交套数超过100套。表32010年2月全市成交前十名楼盘列表中原结合国土局销售公示和实际调研得到的数据也

8、显示，2月份成交锐减。全市本月没有楼盘成交套数超过90套，成交超过50套的，也仅3个楼盘，市场低迷。表42010年2月全市成交前十名楼盘列表从各区域的成交来看，除福田外，其它5个区成交均减少，盐田和宝安成交面积减少幅度超过80%，罗湖、南山和龙岗成交面积减少幅度超过70%。1月份盐田新盘东部华侨城天麓及去年底新盘幸福海成交多，本月这两个楼盘可售的不多，同时市场成交气氛较低迷，导致盐田成交量大减；1月份宝安一些新盘成交火爆，2月份新增供应很少，且新盘及其它在售楼盘成交一