浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算

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1、『学习改变人生·做成功物业管理人！』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页，共8页中国物业服务教育网　http://www.pmedu.net　　　『学习改变人生·做成功物业管理人！』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页，共8页中国物业服务教育网　http://www.pmedu.net　　　『学习改变人生·做成功物业管理人！』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页，共8页中国物业服务教育网　http://www.pmedu.net　　　『学习改变人生·做成功物业管理人！』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页，共8页中国物业服务

2、教育网　http://www.pmedu.net　　　『学习改变人生·做成功物业管理人！』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页，共8页中国物业服务教育网　http://www.pmedu.net　　　『学习改变人生·做成功物业管理人！』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页，共8页中国物业服务教育网　http://www.pmedu.net　　　『学习改变人生·做成功物业管理人！』　1.项目设计阶段　　　　商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设

3、计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。　　　　1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：　　　　1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；　　　　2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；　　　　3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；　　　　4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，

4、尽量减少代收、代垫情况；　　　　5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；　　　　6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；　　　　2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：　　　　1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；　　　　2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；　　　　3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；　　　　4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本

5、费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；　　　　5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；　　　　6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；　　　　7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。　　　　8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。　　　　2.项目施工阶段　　　　1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题　　　　质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的

6、欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。　　　　2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理　　　　在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：　　　　1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。　　　　2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。　　　　3、在商业部分内装施工阶段关注如

7、下方面：　　　　1)外墙防漏措施；　　　　2)多种经营供电、通信点位的合理设置；　　　　3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；　　　　4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。　　　　3.商业物业管理准备阶段　　　　1.收集和掌握第一手资料　　　　通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。　　　　2.提