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时间:2018-07-12
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1、『学习改变人生·做成功物业管理人!』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页,共8页中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net 『学习改变人生·做成功物业管理人!』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页,共8页中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net 『学习改变人生·做成功物业管理人!』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页,共8页中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net 『学习改变人生·做成功物业管理人!』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页,共8页中国物业服务
2、教育网 http://www.pmedu.net 『学习改变人生·做成功物业管理人!』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页,共8页中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net 『学习改变人生·做成功物业管理人!』第一节浅谈商业物业管理前期介入二装及物业费测算第8页,共8页中国物业服务教育网 http://www.pmedu.net 『学习改变人生·做成功物业管理人!』 1.项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策,把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师,在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要,提高设
3、计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息,对在规划设计中可能存在的不足和遗漏,在规划设计时或建设前提请开发商加以修正,使规划设计更合理。 1、根据《商业管理房产技术条件》,结合项目实际情况,组织相关的专业工程师进行图纸会审,会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如: 1)高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够,双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等; 2)主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路; 3)公共区域照明的开闭是否能自动控制,是否采取了节能措施; 4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量,
4、尽量减少代收、代垫情况; 5)水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等; 6)空调系统要根据业态的分布,合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择; 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议: 1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理,设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要; 2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求,地下室车位划线及流向设置是否合理,停车收费系统设置的建议; 3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求,照明、供电、计量方式是否合理; 4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本
5、费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理; 5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求; 6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要; 7)外立面关注材质的选择,广告位和墙面的占比、安装方式等。 8)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 2.项目施工阶段 1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题,例如房屋建筑内在的质量问题,施工建造中留下的安全隐患,设备安装调试的
6、欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉,加上验收疏忽遗留下的问题,必然造成后期商业管理的力不从心。 2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段,物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能,从使用人的角度出发监督施工,减少返工,防止留下后遗症。如: 1)在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位,提醒项目开发公司重点处理。 2)在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面:消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。 3、在商业部分内装施工阶段关注如
7、下方面: 1)外墙防漏措施; 2)多种经营供电、通信点位的合理设置; 3)设备设施安装位置是否合适,安装顺序、质量是否合格; 4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量,安装情况是否满足使用需求。 3.商业物业管理准备阶段 1.收集和掌握第一手资料 通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料,如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。 2.提
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