分时度假俱乐部·提案

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1、中国商业红十字会俱乐部20110406大林：13718665631分时度假俱乐部提案分时度假（Timeshare，又称Vacationownership或Holidayownership），最初是指人们在度假买房时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售

2、给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年）每年在这一住宿单位中住宿一周的权利。【概念】加盟度假地（AffiliateorAffiliatedresort）——与分时度假俱乐部公司签署协议为其产品购买者提供交换服务的度假地。在加盟度假地购买分时度假房产的消费者可以通过交换到在其他加盟度假地的住宿权利。俱乐部（Clubs）——能够相互间提供交换的一组度假地的总称，常能提供单元式住宿设施。俱乐部会员（Clubmembership）——购买俱乐部制的分时度假产品后有权使用俱乐部规定设施的成员。俱乐部信托

3、公司（Clubtrustee）——专门为保护分时度假产品购买者利益所成立的公司。消费者购买产品成为俱乐部成员之后，信托公司最终掌握度假地房产的法律归属，并对经营商的各种行为进行监控。开发商（Developer）——指负责开发设计分时度假产品的经营商，它可以是房产的建筑商也可以不是，但它创意并负责融资开发整项产品。运营商（Marketer）——指负责分时度假房产商业运营的一方，可以是开发商，也可以是开发商签约雇用的第三方。点数（Points）——点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地座落地点有关。

4、【点数制俱乐部】点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排，分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分别销售给不同的消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性。点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等

5、都可以自由选择。会员选择俱乐部网络中的任意一家俱乐部购买分时度假产品，所购买的产品将会被转化为俱乐部内部货币单位——太阳点，会员通过所持有的太阳点进行消费。它具有一般点数制俱乐部的所有优势，如没有时间长短和季节的限制、任意选择房间类型等等。会员还可以将当年的使用权利推迟至下一年使用，也可以从下一年提前借用太阳点进行消费。由Sunterra还在不断扩张其网络系统，所以会员每年只需要交纳139美元的会员费，就可以免费获得在内部网络进行交换的机会，并且自动成为国际性分时度假交换网络的会员。灵活的制度安排使得产品更具有吸引力，并且拥有

6、了更广泛的客源市场。-3-中国商业红十字会俱乐部20110406大林：13718665631【案例】　空手套狼是一种手法，如果加上整合资源的话就更具有合理性。融资不仅仅意味着融入资金，同时也可以融入资源。就算你获得了资金，你还是要拿钱去购买所需要的资源，与其拐个弯儿，还不如直接获得资源更简单。资金，就是一个整合资源的媒介，如果你所需要的各种资源可以空手对接，这个媒介不就是多余的了吗？图示是笔者为一个度假项目绘制的一个资源整合的方案。　　　　　　(1)收购项目公司首先与开发商协议，以每平方米2500元的价格收购旅游景地楼宇，分5

7、年支付；　　(2)分销然后以每平方米5000元的价格卖给北京有买楼能力的高收入人群。当时全国的房地产市场已经降到了最低谷，显然当地人是没有这个购买能力。有购买能力的人在北京、上海、广州、深圳等这些城市，可是这些城市的人到海南岛去买房子只有一个动机，就是度假。因此需要设计一种产权公寓的销售模式。　　(3)按揭买楼者先交30％的楼款，然后用房子抵押，在银行申请20年按揭。银行为其垫付买楼款。项目公司用银行的买楼款支付开发商的楼款。　　(4)装修项目公司用30％的首期款，对建筑进行装修，配备家具电器，把整栋楼建成四星级标准的酒店式公

8、寓。　　(5)交通与航空公司签订合作协议，项目公司以每销售一平方米支付400元的代价，交换航空公司给买房业主的30年的优惠服务，其中包括每年提供5张免费机票以及30年的半折机票。这个交易整合了航空公司的资源，解决了买房业主赴旅游景地度假的交通负担。　　(6)度假北京、上海等城