浅析物业服务合同法律.doc

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1、浅析物业服务合同法律　　随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质腺和内容，明确业主和物业次管理企业的权利和义务，类是正确解决物业纠纷，保难障业主利益的关键。 一、场物业服务合同的性质和特肾征

2、　　物业服务合同，是奸指物业管理企业接受小区退业主或业主委员会的聘任哑和委托提供物业服务，业旨主支付服务费用的书面协钟议。它明确了物业管理企要业和业主各自享有的权利尸和承担的义务，是建立业缓主和物业管理企业关系的皱法律文件，提供了当事人岛双方活动的范围和准则，吱是业主的权利保障书，在嘱整个物业管理活动中处于董核心地位。正确认识物业制服务合同相关内容及注意直事项，对每位业主都很重说要。 1、物业服务合同的迅性质 　　在我国传统的计痴划经济体制下，实行的是属福利分房，由政府房屋主扮管部门统一管理这些公有略房屋，也有各单位自己投雄资建设，由

3、单位安排专人葬管理房屋的情况，都带有鸯极为厚重的行政管理色彩圈。用户与房屋管理者之间番一般是所属关系，处于被哉管理和被领导的地位。 　竹　随着住房制度的改革，寻房屋所有权转归个人所有呢，享有了自主选择管理人戮的权利。物业管理企业通肥过合同获得物业管理的权唇利，为全体业主提供服务羞。根据合同，物业管理企型业提供相应的服务，而业接主要支付对应的物业服务哟费用。从这一方面来说，昏物业管理企业和业主之间肺是民事合同的双方当事人丫，是平等的主体，享有相碉当的权利和义务。「1」涝两者之间成立的是民事法憎律关系，适用民事法律关孔系的基本原则：平等、

4、自闹愿、公平、等价有偿和诚黔实信用原则。所以，物业径服务合同是平等主体之间狄成立的民事合同，适用合铃同法的一般原则。 2、物州业服务合同的特征 　　物洋业服务合同是典型的民事对合同，它不同于委托合同延，是合同法十五种有名合毡同之外的无名合同，是市拯场经济发展过程中产生的请新型合同。它以提供物业片服务为主要内容，协调物寒业管理企业与业主之间的襄关系，是关系人们生活居焦住的重要合同。在XX年镭稿的《中国民法典草案建以议稿》中，增加了物业管拉理合同，其第1318条谭定义为“物业管理合同是餐物业管理人受业主或者业任主团体委托，为委托人持塔续处

5、理物业管理事务，委吓托人支付报酬的合同”，劈将它定性为委托合同。但链是在XX年全国人大常委羊会法制工作委员会发布的谣《中华人民共和国国民法歼》合同编则仅增加了保证浑合同一章，并未对物业服正务合同作出规定。我个人夸认为，基于物业服务合同巨的典型性和重要性，而《药物业管理条例》对物业服疹务合同规定极为简单，应助该在合同法中增设物业服譬务合同，以规范和指导物胶业管理企业和业主的行为宛，保障双方的合法权益。搁在法律未作出明确规定时破，则可适用合同法的一般虹规定。 　　物业服务合同韵实现了所有权与管理权的翼分离。「2」现代社会高群速发展，要求实

6、现社会化审大分工，每个人精通自己柬行业的专业技术，而其他之工作交由该行业的专业人佰员完成，知识专业化，行溶业分工化，提高了效率，屎降低了成本。物业管理企宛业拥有专门物业管理技能支，利用自己的技术为业主鹤服务，行使管理权。业主梯是物业的所有人，基于所业有权对物业管理企业进行亦监督。 　　物业服务合同妻是双务合同。双务合同是花指当事人双方互负对待给选付义务的合同。在物业服咽务合同中，物业管理企业轰提供房屋及配套设备的养吕护、维修，小区环境卫生痔清洁和保安等服务，业主谜支付费用，双方的权利义庆务是相互对应相互依赖的鞋。物业服务收费的一项基砍

7、本原则是质价相符，充分咀反应了其双务性的特点。噎 物业服务合同是有偿合同艺，要式合同。 3、物业服豹务合同是否委托合同 　　菠有人认为物业服务合同是衙委托合同。委托合同是指夸委托人和受托人约定，由伺委托人处理委托人事务的态合同。「3」物业管理企酪业受业主聘任，为业主提重供服务，代替业主管理小整区物业及相关事物。从这仆点看，物业服务合同与委妙托合同有相似之处。但仔可细分析合同的特点以及当有事人的权利义务，物业服遮务合同与委托合同存在极臭大的不同，不能将物业合颁同归属于委托合同。 　　潞委托合同中，受托人应当炮按照委托人的指示处理委争托事

8、务，受托人以委托人懈的名义处理委托事务，产犀生的法律后果有委托人承婴担。而物业管理公司是独空立的企业法人，有自己的目经营方法，在业主将小区植委托于其管理时，它以自我己的经营费用，自己的名谚义开展业务，并独立承担疹对外法律