浅析物业服务合同相关法律问题

《浅析物业服务合同相关法律问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅析物业服务合同相关法律问题摘要随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象，统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确运用法律武器来解决物业纠纷，保障业主利益的关键。　　关键词物业服务合同物业纠纷法律解决对策　　：DF525：A　　物业服

2、务合同，指物业管理企业接受小区业主或业主委员会聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书。在整个物业管理活动中处于核心地位。　　一、物业合同的性质和特征　　（一）物业服务合同的性质。　　随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，物业管理企业通过物业合同获得物业管理的权利，为业主提供服务。根据合同物管企业提供相应的服务，业主则要支付对应的物业服务费用。

3、由此看来，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。　　（二）物业服务合同的特征。　　1、物业服务合同是典型的民事合同，是一种无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系。2002年稿的《中国民法典草案建议稿》，增加了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但在2003年全国人大常委会法制

4、工作委员会发布的《中华人民共和国国民法（草案）》合同编却仅增加了保证合同一章，并未对物业服务合同作出规定。　　2、物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。　　3、物业服务合同是双务合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。　　二、实践中存在的物业服务合同之法律问题分析　　（一）

5、业主在物业管理区内人身、财产安全受到损害物管是否应承担法律责任。　　2004年8月9日在北京望京西园发生的“望京命案”及类似案件之所以被人们广泛关注，主要原因是人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题存在着模糊的认识。　　《物业管理条例》第36条第2款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这一规定是立法机关在较好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的，对物业管理企业保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定，该规

6、定是一个原则性规定，在适用过程中难免产生争议，在实际的法律适用中也不可避免地存在着法官针对具体案件的自由裁量问题。　　1、业主在物业管理区域内人身、财产安全受到损害物业管理企业是否应当承担法律责任，笔者认为首先应将物业保安服务与公安机关警务工作区别开来。　　物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理企业按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的服务活动，是物业管理服务中的一项重要内容。物业保安服务是指物业管理企业的保安人员为业主提供包括防火、防盗、防事故以及处理突发事件等服务内容。虽然物

7、业保安服务包括了防盗、防犯罪等内容，但其安全防范的义务主要于物业管理企业与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴物业管理企业并不具有公安机关依职权打击违法犯罪活动的基础职能，也不当然负有保障物业管理区域内业主人身、财产安全的义务。　　2、物业管理企业未尽保安服务之责任致业主人身、财产安全受到损害的法律责任。　　物业企业与为业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理企业未履行物业服务合同的约定而导致业主的人身、财产受损，物业管理企业承担的是违约责任，应当根据物业服务合同的约定负相应的法律责任。　　如何判断

8、物业管理企业是否尽到了人身、财产安全的保安义务可以从以下两个方面进行分析：　　A：物业管理企业是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员、保安设施设备和相关完备的制度　　B：物业管理企业保安人员是否切实利用了有关的保安设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。　　如物业管理企业做到了以上两个方面的要求，表明物业管理企业基本尽到了对业主人身、财产安全的保安义务，可以认定物业管理企业全面、适当履行了物业服务合同的约定，即使业主的人身、财