国外购物中心商铺租金结构微观影响因素研究综述_周楚 (1)

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1、中国经贸导刊探索研究国外购物中心商铺租金结构微观影响因素研究综述文周楚摘要：购物中心商铺租约的租金一、引言同类零售集聚理论，并在之后的理结构影响因素研究始于20世纪80在过去的一个世纪以来，购物论和实证研究中逐渐发展了比较购年代的美国，以中心地理论、同类中心在美国发生了翻天覆地的变化。物理论，解释了为什么会有同类零零售集聚理论和零售需求外部性理与工业化、城市化和社会经济发展售商集聚在同一地点的现象。而后论为基础，以美国为主要研究对象，相伴随，购物中心是在欧美许多国研究者们发现购物中心中的不同商发现了商圈购买力、零售需求外部家都经历了相似的发展过程。与购铺吸引顾

2、客的能力有所不同，而很性、直接竞争、店铺位置、租约特物中心一同发展的是关于购物中心多商铺往往能够依赖于其他店铺带征、零售集聚、销售额等诸多影响的研究，包括理论和实证研究。自来的客流量增加自身的销售额。以因素。最初的普遍研究逐渐扩展到Christaller（1933）首先提出以单目的Brueckner（1993）和Eppli&Shilling之后的分中心等级研究，并在新西购物和最近中心购物为假设的中心（1993）提出的零售空间分配模型为兰、加拿大、英国、香港发现了不尽地理论之后，多目的购物理论的提基础，零售需求外部性理论逐渐形相同的研究结论。出完善了这一理论。比

3、Christaller更成，并且租户形象也逐渐成为外部关键词：购物中心租金结构早些时候，Hotelling（1929）提出的性的来源之一。20世纪90年代逐渐微观影响因素“最小差异化原则”，而后被发展为兴起的关于购物中心估值和购物中分组成：长期利润（即短期利润的简2006(5)单加总）、债务利息和股利。企业价参考文献：③Copeland，T.E.，Weaton，J.F.值最大化目标是以这三类收益的分①Welch,Ivo.ACritiqueof&Shastri，K.FiancialTheoryand配平衡为基础的。第二，现实中的企RecentQuantitati

4、veandDeep－CorporatPolicy[M].Pearson业管理短视行为不是因企业有意选StructureModelinginCapitalEducation，Inc.2005择劣质项目造成的，而是由高成本水StructureResearchandBeyond[J].（王立延，1969年生，陕西西安平的决策环境造成的。换言之，普遍SSRNworkingpaper，2011，http:人，上海商学院财会学院讲师，东华的短视决策和行为说明经济中存在//papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?大学旭日工商管理学院博士研究生。着不合

5、理的成本因素，而这些不合abstract_id=1563465研究方向：财务管理与资产经营）理的成本因素迫使投资者不得不选②唐国正，刘力.公司资本结构择有损于长期企业价值的决策。■理论———回顾与展望[J].管理世界，2013年01月中65探索研究中国经贸导刊心租赁估值的研究，真正使关于购以及其他人指出，类似租赁合约中例是1%到10%。第三个潜在租赁利物中心商铺租约的租金研究成为研的条款，例如债券信托契约，会影润的领域是来自费用的传递。在大究热点。响名义缔约成本，从而影响收取的多数零售租约中，租户要负责支付与美国相比，中国购物中心的比例。进一步，Smith&W

6、akeman一定的购物中心运营费用。发展处于起步阶段，主要购物中心（1985）指出，租约中的合同条款能Benjamin&Chinloy（2004）发现，都位于市中心，尚未形成郊区化趋够帮助决定租赁利率（Eppli&Ben-购物中心商铺租约的租金主要包括势①。购物中心成为零售业发展的最三个部分：安全保证金，基本租金和jamin，1994）。将这一理论应用到购重要载体之一，也是房地产行业开物中心的研究中，研究者们普遍认百分比租金。安全保证金在租约开发行为的重要内容。一方面，我国人为，购物中心商铺的租约条款对购始之日由租户交付给购物中心运营均可支配收入不断提高，20

7、11年全物中心及其租赁的估值十分重要，者，由其进行保管。百分比租金是因年城镇居民人均可支配收入21810其中的租金及其结构更是直接影响租户不同而异的一部分租金，当租元，比上年名义增长14.1%，扣除价了购物中心运营者的收益。户的销售额超过一个特定的门槛或格因素，实际增长8.4%，形成了巨（一）租金的基本构成是断点水平时，超过的部分则要交大的消费潜力；随着经济危机和金以美国为主的购物中心商铺的一部分给运营者作为租金。融危机的蔓延，扩大内需也成为中租金结构研究中，通过对不同地区、尽管早期的研究者没有提及安国经济保持活力的重要途径。这样不同层级的购物中心的租约观察，

8、全保证金并进行相关研究，但本文的宏观背