商铺租金与售价的关系

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1、商铺租金与售价的关系租金水平决定商铺的核心价值，商铺的售价围绕价值而波动。计算公式1、投资回报率ROI＝收益÷总投资（售价）×100%假设以出租商铺作为收益方式，年投资回报率=年租金收益÷总投资×100%，国内商铺年平均的回报预期在7%左右，一般12—15年收回投资成本，按此计算出商铺的售价。2、租金与销售价格换算方式均销售价格=平均日租金×365天×（12—15）年商铺的售价主要由两大因素决定：一是租金的现状水平；二是对未来租金水平的预期；投资者对商铺未来租金的保守预期，会降低其对商铺售价的支付意愿。开发商对商铺未来租金的乐观预期，会促使售价远高于商铺目前的价

2、值。在设计的年限内要有超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。案例计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租

3、金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%案例市场租金反推售价得出：商铺均价为5735元/㎡根据调查，我们综合周边平均租金水平约为0.5-1.5元。社区集中商业的年回报率一般在6-8%之间。我们取中间值7%为推算依据。收益还原法售价表2临街商铺平均日租金年收益率参考均价（元/m）1.17%573

4、5计算公式：①1.1365/7%=5735②1.136515年=6022.5根据复合市场比较法、收益还原法两种定价方法，同时结合海门市场商业售价与临街独立商铺培育周期，分别给予0.7、0.3复合加权，本项目建议销售均价为：11530×0.7+5735×0.3=9792元/㎡，取整9800元/㎡。(以上定价建议为整体基准价，具体各商铺销售价格视栋位置、商铺位置、商铺面积等参数有所不同，不含包租）