投资与融资课程设计

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1、一、地域性1、地块现状及分析1.1项目概况（1）地块名称：沙坪坝区西永组团U标准分区U8-19-7/C2、U8-19-1/C2、U8-18-5/R2、U8-19-2/R2宗地。（2）地块位置：项目地处重庆虎溪大学城板块，曾家外环高速公路收费站-大学城这条走廊上，随着大学城路段的通车，这俨然已形成大学城通往主城区的又一门户。（3）项目简介：占地300余亩的该项目坐落于沙坪坝大学城，斜对重庆科技学院，与重庆大学毗邻；项目整体占地超过199475平方米，其中商业金融用地46546平方米，居住用地152929平方米，规划为集商业广场、

2、高层公寓式住宅的综合性居住大社区。（4）地块具体位置、周围环境和情况如图：地块位置地块位置距离中心商业区熙街仅需五分钟车程与重庆科技学院毗邻，凭借其校门口的公交车站，使你出行更为便捷地块周围情况1、建设规模1、该地块位于沙坪坝西永组团U区2、用地性质为R2一二类居住用地3、用地面积为152929平方米4、地上容积率不得大于2.55、公共设施配套：社区保健站、幼儿园、居委会6、地块成交价(万元)：445007、土地出让年限：50年8、土地面积：199475平方米9、项目地块每平方米土地价格(万元)：0.2233、周围环境与设施重

3、庆大学城共占地2193．97公顷，其中教育用地1021．72公顷，居住用地620．98公顷，道路广场用地316．96公顷，对外交通用地2．02公顷，市政公用设施用地14．65公顷，绿化用地217．64公顷；规划居住人口43万人，其中大学生16．4万人，教职工及附属人口3万人，一般城市人口23．6万人；大学城计划总投资为140亿元，其中城区建设投资60亿元，校园建设投资80亿元。这些投入，将带动数百亿的投入和效益。大学城现有龙湖、富力城、东方剑桥等楼盘。龙湖等有实力的房地产企业的加入，带动也见证了大学城房地产的兴起。他们之中既有

4、高层住宅，也有连排别墅、花园洋房。形成了一个全面的、多功能的房地产环境。一、全面SWOT分析1、SWOT分析1.1优势因素分析（S）项目位于重庆科技学院与虎溪之间,交通相对便利，空间质量较主城区好,周边环境较安静可以打造为生态精品住宅，大学城内楼盘销量好，对本项目有一定促进作用,项目处于几所高校之间,适合设计商铺住宅一体的项目.1.2劣势因素分析（W）项目一侧位于主干道旁边,难免有一定噪声影响.地块位置离集市有一定距离,对部分客户造成一定影响。1.3外部机会分析（O）大学城临近项目销量很好,对于本项目有一定提振作用.虎溪的改造

5、以及卓越熙街的兴起,对于在附近的本项目区域形象变得相当好,区域前景看好,大学城楼盘不多,本项目能得到更多的机会.1.4外部威胁分析（T）近来国家对房地产的打压势必对本项目造成一定影响,客户对房地产持一定观望态度,本项目必须以一定策略提高人们的关注以及投资者信心.大学城内新起楼盘数量在增加,对本项目造成一定竞争.2、SWOT战略面分析2.1竞争环境因素分析　项目所在的大学城在未来一年内会有一定体量的产品出现，主要是富力城瀚湖、东方剑桥，但预计不久会出来，待到待到该项目开卖都已经是余货了，对项目的威胁不大。项目预计最快可以在明年年

6、底左右上市，那时候大学城市场比较缺货，是该项目的利好所在。2、地块情况总体评述该地块紧邻大学城纵二路，曾家外环高速-大学城段走廊上，交通便利，与各大高校交相辉映，人文条件优质。由于原为荒地，故植被覆盖率极高。内有大面积湖面，如何利用是需要考虑的。地块周边生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活环境，污水、噪音，对项目想打造高档社区存在较大的影响。2.2项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见的；地段，周边交通

7、网交错，轻轨、环城高速，形成立体化交通；区位，西部高新区，大学城，不仅工作环境优良，子女的读书环境也不错。一、市场分析1、地块周边房地产楼盘调研分析大学城越来越受到各家房地产商的关注，所以大学城进驻的房产商越来越多，竞争项目也越来越激烈，而未来重庆大学城将成为西部的一个人文科技新城，同时随着HP中国、北大方正、美国AP、台湾联诚等众多知名企业的强势入驻，大学城的房价也是水涨船高，无论政府用什么样的新政策来控制房价的过快涨高，大学城房价受此的影响相对于主城区来说要小得多，并且中户型产生的幅度相比大、小户型要小。我们项目片区的均价

8、也会在周围项目逐渐建成完工的带动下，片区房价会有进一步的上升空间。1、周边地块比较地块分析表序号地块标号用地性质面积（㎡）成交价（万元）均价（万元）1U8-18-15/02、U8-18-1/02、U8-18-7/02、U8-19-2金融用地及二类居住19947544500.0