试论金融危机下中小房地产企业发展对策

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1、试论金融危机下中小房地产企业发展对策　　我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用？但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业发展面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业发展必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。　　一、当前中小房地产企业发展特点及面临的问题　　经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出

2、一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业发展的主体，占我国房地产企业发展总数的90％之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。　　（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊　　在2005-2007年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业发展创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业发展缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式

3、和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。　　（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高　　房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地

4、产企业发展既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示2007年房地产开发企业整体资产负债率为74.4％。截至2008年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59.55％，非上市房企的负债率普遍超过了75％，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80％（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将

5、会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应？　　（三）运作手法灵活，管理规范不足　　现阶段中小房地产企业发展，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业发展的可持续发展。　　

6、（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足　　中小房地产企业发展往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业发展未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。　　二、我国中小房地

7、产企业发展对策　　随着全球经济危机的来临，我国中小房地产企业发展如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。　　（一）加快房地产企业发展经营机制转换，增强自身实力　　面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业发展如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企业发展盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域

8、、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力