一、城镇基准地价更新的总体要求

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1、附件：A1包项目技术和服务要求一、城镇基准地价更新的总体要求1．综合评述现行基准地价的适用性、协调性和完整性，提出存在的问题及此次改进的方案；2．根据实际情况和规程要求，选取综合定级或分类定级的方法划分或调整土地级别；3．分级别或均质区域评定商服、住宅、工矿仓储三种用地类型的基准地价，鼓励根据工作需要增加公共管理与公共服务等用地类型的基准地价；4．建立与城镇用地类型相对应的基准地价修正体系；应增加地下空间使用权价格的修正体系；5．编绘土地级别图、基准地价图、样点地价图；6．编制城镇基准地价更新工作报告和技术报告；7．建立土地级别与基准地

2、价更新数据库；8．开展土地增值收益率测算工作；9．组织对基准地价成果验收和报请政府批准公布实施。二、城镇基准地价更新一般要求1．评价范围：基准地价更新的范围是城市或建制镇以及开发区、旅游区、独立工矿区等城镇建设用地规划覆盖的区域，可结合城市总体规划、城镇建成情况适当扩大或缩小，对评价范围及变化要予以对比说明。2．基准地价内涵。基准地价内涵主要从基准日、用途、权利状况、使用年期、容积率、开发程度等方面进行界定。建制镇基准地价的内涵，与城区基准地价在基准日、用途、权利状况、使用年期四个方面应相一致，本次更新基准地价期日设定为2016年1月1

3、日，基准地价权利状况为完整国有土地使用权。3．更新方法。为了使城镇土地定级成果符合客观实际，保持成果的现势性，在影响城镇内部土地质量的主导因素发生变化，导致土地利用条件出现明显差异时，必须对城镇土地级别进行重新评定（例如行政区划调整、新城区建设、规划布局调整、重点项目实施等）县级市、设区市及以上城市，以及具备比较系统分区规划或详细规划且功能区分异较明显的（市），应采用分类定级的方法划分土地级别，其他县及建制镇，可采用综合定级的方法划分土地级别。4．修正体系。本次城镇基准地价更新，应强化基准地价修正体系的更新完善。基准地价成果的修正体系中

4、必须包括地价影响因素修正体系、容积率修正体系、用途修正体系、开发程度修正体系等，提高修正体系的完整性和科学性。三、成果预审要求及提交内容更新成果验收前需进行初步成果预审，成果预审后需要出具预审意见，上报正式验收成果应包含预审意见及修改情况说明。预审时应提供以下资料：1．现行城镇基准地价实施状况评价报告；2．城镇土地定级和基准地价更新技术报告；3．城镇基准地价图；4．城镇土地定级级别图；5．样点地价图；．6．土地增值收益调查测算专题报告。四、成果验收与备案提交内容土地级别与基准地价更新项目成果包括文本、图件和数据库等三大类成果，具体如下：

5、1．城镇土地定级和基准地价更新工作报告；2．城镇土地定级和基准地价更新技术报告；3．城镇土地定级级别图；4．城镇基准地价图；5．城镇土地定级和基准地价更新数据库；6．土地增值收益调查测算专题报告。五、土地增值收益率测算技术要点1．土地增值收益及土地增值收益率的内涵。土地增值收益是指土地市场价格与成本价格的差额。土地增值收益率是土地市场价格与土地成本价格差额占成本价格的比率。用公式表示为：土地增值收益率=土地增值收益÷（土地取得费十土地开发费十税费+利息+利润）2．样点抽样方法及数据获取。采用全样本调查方法，区分商服、住宅和工业三种用途对

6、基准地价评价区域及周边区域近5年土地交易样本进行全样本调查，获取样本成本、收益情况。通过数据处理，获得各样本的土地增值收益，并测算土地增值收益率，剔除异常样点后采用算数平均值法测算各类型、各用途及评价区域平均土地增值收益率。3．样本调查内容，一是划拨土地补交出让金比例调查，调查当地在具体工作中是否采用按比例补交方式，具体比例是多少，需要调查文件依据；二是土地取得成本调查，调查新增建设用地土地取得成本主要包括征地补偿成本及征地过程中缴纳的各项税费；存量建明细分类账户采用设用地土地取得成本主要包括拆迁成本及拆迁过程中缴纳的各项税费；三是土地

7、开发费调查，（拟）出让时政府实现的土地开发程度及共对应的土地开发费用，此项调查包括单宗地土地开发费用调查、城市新区平均开发成本调查；四是其他成本：指本应从土地有偿使用收入（或收益）中计提，但当地有明确规定需由土地使用者向政府另行缴纳的各类专项资金，主要有新增建设用地土地有偿使用费、农业土地开发资金、国有土地收益基金、教育资金、保障性安居工程资金等；五是样本对应基准地价内涵。样本价格形成时点，其所在级别或参照级别对应的同用途基准地价内涵。4．样本土地增值收益测算。本次测算需要区分新增商服、新增住宅、新增工业、存量商服、存量住宅、存量工业和

8、划拨土地七种用地类型的土地增值收益和土地增值收益率。根据对土地估价时一般所用到的参数的调查，成本逼近法中测算利息时计息期一般不超过3年，利率按照2015年10月24日公布的银行一年期贷款利率计算；测算利润时