论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定论文

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1、论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定论文.freelann）之提倡8。此说一经提出，即越出德国的国界而影响了各国家和地区建筑物区分所有权的立法论和解释论。例如，日本1983年新修订的建筑物区分所有权法关于建筑物区分所有权的构成本采“一元论说”中的“专有权说”，但在深入研究德国的“三元论说”后，研究建筑物区分所有权法的著名学者丸山英气即果断地指出，日本建筑物区分所有权法的解释论应采“三元论说”，即将日本的建筑物区分所有权解释为由专有所有权、共有所有权及成员权构成9。这一倡导极大地影响了日本的司法实务与立法，不久日本法院在裁判建筑物区分所有权案件时即以“三元论说”作为解

2、释当事人权利之基准。2002年日本再度修改其建筑物区分所有权法时，即正式改玄更张，将“三元论说”作为修改的指导方针10。在我国台湾地区，早在上世纪80年代中期，学者即积极倡导德国的“三元论说”，并主张用来解释台湾民法第799条有关建筑物区分所有权之含义的规定。例如，著名学者戴东雄在这一时期于《法学丛刊》第114、115期发表文章：“论建筑物区分所有权之理论基础”（Ⅰ、Ⅱ），翔实地阐述建筑物区分所有权的基础理论的同时，也极力倡导台湾地区应采纳德国的“三元论说”。他明确指出：“欲有效处理区分所有权人间的复杂关系，只有将建筑物区分所有权的意义界定为专有所有权、共有所有权及成员权之结合，始能竟其功”

3、11。受其影响，台湾这一时期公寓大厦管理的民间实务在处理区分所有人的权利时即向“三元论说”靠拢。进入上世纪90年代以后，台湾地区研究建筑物区分所有权法的著名学者温丰文先生也极力倡导“三元论说”，认为该说符合现代建筑物区分所有权法的最新发展趋势。他在这一期间出版的《建筑物区分所有权之研究》一书中说：“三元论说自德国学者贝尔曼提倡以来，有成为通说之趋势”12。以上德国、日本及我国台湾地区的建筑物区分所有权法制与学说理论，足以反映现代建筑物区分所有权法及其学说理论的概况。我国在1998年起草物权法时，着重参考了德国、日本及中国台湾地区的建筑物区分所有权法及学说理论。2007年3月16日通过的《物权

4、法》第70条立足于我国社会经济生活的实际情况，吸收各国家和地区成功的立法经验、判例成果及学说理论，采纳“三元论说”，完全符合当代建筑物区分所有权法的发展趋势。五、对《物权法》第70条若干概念的解释法谚云，任何完善之法律条文，不经解释均难以适用。《物权法》第70条虽不失为当代先进立法例，但条文简略，且有的措辞欠当，增加了法院与人民理解的困难，因此更有解释之必要。（一）关于“业主”概念《物权法》第六章的章名为“业主的建筑物区分所有权”，在建筑物区分所有权的前面添加了“业主的”三个字。这一添加，为我国《物权法》之创造，但其是否妥当，值得研究。相应地，作为规定建筑物区分所有权之含义或曰法律构成的第7

5、0条自然也就将建筑物区分所有权的权利人称为“业主”，但在比较法上，各国建筑物区分所有权法则不作这样的称呼，而是径称为建筑物区分所有权人或住宅所有权人。在中国语境下，若依文义解释方法，所谓“业主”，则是指“产业或企业的所有者”以及经营油条店和烟草买卖的老板等13。如果作如此广泛的解释，显然将违背建筑物区分所有权制度的本旨。因此，对《物权法》第70条所谓“业主”一语应当作缩小解释，首先应指“产业的所有者”，又因“产业”一词指“土地、房屋、工厂等财产”14，建筑物区分所有权前面的“业主”一词的含义显然不是指“土地、工厂等财产”，而是仅指“房屋”。又所谓“房屋”，非指一切“房屋”，而是指区分所有建筑

6、物的专有部分。最后归结为：本条所谓“业主”，指“区分所有建筑物专有部分的所有者”。“业主”一词的含义既然是指“区分所有建筑物专有部分的所有者”，则“业主的建筑物区分所有权”也就是指区分所有建筑物专有部分的所有权人。但是，在建筑物区分所有权制度里，除了区分所有建筑物专有部分的所有权人外，还有区分所有权人将专有部分出租、出借给他人使用的情况，此时房屋的使用人称为“专有部分占有人”，而专有部分占有人并不是所有权人，而是非所有权人，因此不能称为“业主”。可见，《物权法》第六章及第70条在建筑物区分所有权的前面添加“业主的”三个字，是与建筑物区分所有权基本法理相悖的，它不能涵盖专有部分所有权人以外的非

7、专有部分所有人——专有部分占有人——的情况。因此，建议我国制定民法典或建筑物区分所有权法而修改本条时，将“业主的”三个字剔除，而径称为“建筑物区分所有权”。（二）关于“专有部分”区分所有建筑物的实体系由“专有部分”与“共用部分”构成。因此，这两个概念成为各国建筑物区分所有权法上的通用术语。《物权法》第70条反映各国成功的立法经验与晚近以来学说理论研究的最新成果，也使用了这两个概念，值得赞赏。但对这两个概念的含