浅谈工业厂房选址方法

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1、浅谈工业厂房选址方法来源：四川浩旺集团西部产业地产杂志拓维机构资深咨询师吴永刚/文成都，中国西部的核心城市！城市发展和产业升级一直是这座城市的主题，越来越多的投资者把这里作为了西部投资的首选。然而随着政府的规划和管理的日趋完善，如何投资成都？投资在成都哪里？怎样投资？成为众多企业需要认真思考的问题。本文将根据我对成都工业地产行业的了解和多年从事工业地产中介工作的经验，罗列一些初浅的观点和案例，与广大的投资人和业内人事共同探讨。1.借助地产中介的作用“货比三家”选址，第一步首先要进行信息收集。选择中介机构进行房源信息

2、的收集、整理、筛选，可以节约时间，提高房源信息的时效性和准确性。目前地产租售领域，地产中介的专业功能日益细化，出现了作为居住房屋、经营性商铺、办公楼、生产性厂房、仓储性地产各类中介。综合性的地产中介的业务范围涵盖商、住、生产、仓储等多种房产的租售业务，而专业性较强的房产中介则专门提供某一类型的地产租售服务。地产中介收集、整理各类的房产供求信息，并进行分类整理后，进行有偿居间服务。综合性或专业性中介，建议选择专业性厂房中介进行最初房源的收集。在接受服务的过程中，客户应当明确地产中介收费的方式和服务的具体内容，例如是向

3、房产的出租方收取居间服务费，还是向出租方和承租方分别收费中介费用。有的中介方会要求客户签署书面承诺书，承诺不绕过中介擅自与出租方建立租赁关系。鉴于市场竞争激烈，很可能出现在某一区域内，不同中介机构推荐同一处厂房的情况，此时客户应当及时与中介澄清说明房源出现雷同的情况，防止后续出现不必要的争端。需要特别注意的问题：对于中介机构提供的有关房屋坐落、结构、供电、供水、交通、周边环境的描述应当进行现场核实。应特别注意核实待租待售房源的产权情况。2.首先应当考虑厂房所在的行政区域的有关政策特别是税收政策，防止在手续办理有关工

4、商登记、税务登记的过程中遇到障碍，影响投资计划的进度；例如在日益强调建设绿色经济，有效控制能耗产出的大背景下，有的地区并不愿意接收某些高能耗的工业企业入驻本区。企业在选址的过程中，应当事先对于有关政策信息进行摸底，必要时可以听取专业机构，比如当地律师的专业意见和建议。对于外资企业，更应当向拟投资地的工商、税务、外资管理机关了解当地的产业政策，充分了解享受当地的优惠政策的企业条件，避免因与当地产业政策冲突而使投资计划遇到难以逾越的政策障碍。3.尽量选择配套设施完备的工业区内的标准厂房一般而言配套设施完备且已经部分完成

5、招商，投入使用的工业区厂房最为合适，标准厂房在设计上能够满足一般工业加工企业的生产要求，已经如果使用的工业园区，在园区管理、工商税务等配套设施的配备上都有利于企业快速投产，并为后续的有关工作的开展提供便利。不同的工业园区有不同的行业定位和招商对象的区别，应结合企业自身的能耗和环境影响情况选择落户合适的工业园区；4.慎重选择周边有居民区的厂房由于早期城市规划问题，有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉

6、讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。5.择邻而“厂”在选择厂房的过程中，独门独院的厂房固然是投资人的首选，但经常出现的情况是厂房部分出租、厂房产权方将部分闲置厂房出租、或几家企业共用一个厂区的情况。在上述情况下订立租赁合同，除了需要妥善处理与出租方的租赁关系外，还需要慎重考虑如何协调处理与其他企业在公用租赁部位、厂区卫生、安全管理等方面的问题。6.了解和实地核实厂区的道路通行和周边交通状况，客观测评车程等影响企业运输成本的指标“宏观”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周边

7、的道路情况，距离交通主干道、高速公路、城市快速路的距离。道路对通行车辆高度和地面承重的要求。“微观”交通因素包括：厂区内部的道路情况、厂房与道路的接合部的道路情况，是否能够通行大型车辆交通是否便捷，例如出口加工型企业要求车辆能够直接进入厂房进行装卸作业，对于有较高的防水、防尘、避光要求的产品，对于装卸区也有特殊的要求。这些因素在选址的过程中都需要考虑。在考核评估交通状况时要留意细节，要全盘考虑宏观和微观的可能对车辆通行造成影响的因素，防止“木桶效应”，例如，对于车辆通行高度的要求，不但要考虑到厂房层高、门高的限制，

8、也要考虑道路（高架道路限高、电线杆）等通行道路的条件限制。工业地产专家应具备的八大素质一、熟识当地地理环境、交通、人文环境、工业环境。二、熟识当地经济发展史，当地历年经济政策，关于工业经济的未来规划。三、熟识当地工商、税务、办理牌照、外资进入条件及程序等业务流程。四、掌握工业用地的产权性质、报批手续；位置分析、市场价值分析、规划布局定位、功用定位、设计定位、