上海目可行性研究报告

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1、**可行性研究报告项目可行性研究报告二〇〇七年十月26**可行性研究报告目录一、总论4（一）项目建设背景4（二）项目概况4（三）可行性研究报告编制依据及说明4（四）主要经济技术指标5二、上海市房地产市场分析5（一）上海市及南汇区域概况5（二）2007年上海市房地产市场走势7(三)房地产相关政策解读8（四）上海房地产发展趋势10三、项目区域发展11（一）区域性发展11（二）周康板块典型项目比较分析12四、项目情况14（一）项目概况14（二）土地情况15（三）建设方案15五、项目SWOT分析17（一）S（STRENGTH优势）17（二）W（WEA

2、KNESS劣势）18（三）O（OPPORTUNITY机会）1826**可行性研究报告（四）T（THREAT威胁）18（五）分析结论19六、项目定位19（一）产品定位19（二）客户定位19七、项目开发进度安排20（一）项目建设进度20（二）建设形象进度表20八、项目效益分析21（一）项目投资21（二）项目销售23（三）税费率24（四）资金筹措24九、项目总体评价25项目可行性研究报告26**可行性研究报告一、总论（一）项目建设背景周浦镇35街坊8/5丘地块由上海辰粤房地产开发有限公司建设开发。上海辰粤房地产开发有限公司注册资金为16000万元人

3、民币。（二）项目概况本项目位于上海市南汇周浦镇35街坊8/5丘地块。本项目于2004年6月签定《土地使用权出让合同》，并取得《国有土地使用权证》及建设用地规划许可证。项目建设用地面积118328平米，总建筑面积约165659.2平方米，建筑形式为居住及配套商业。现项目公司计划与政府有关部门接洽力争调整项目容积率及限高等技术指标。本项目委托上海市南汇区周浦镇人民政府、上海繁荣置业有限公司进行地块动迁，目前尚有少量沿街门面房未拆除，预计可在3个月内完成拆迁。（三）可行性研究报告编制依据及说明1、编制依据：《房地产开发项目经济评价方法》中华人民共和

4、国建设部发布；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和国国务院令第248号；《中华人民共和国营业税暂行条例》；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；《国有土地使用权证》；26**可行性研究报告《土地使用权出让合同》；《建设用地规划许可证》；《总平面图》；上海辰粤房地产开发有限公司提供财务、销售、合同等其他资料2、编制说明：本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据房地产公司提供的政府批文上数据为准进行测算。本报告

5、中价格、费用等取数均以上海市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。（四）主要经济技术指标统计类型面积单位备注建筑类型住宅及配套商业总用地面积11.83公顷约177.45亩总建筑面积165659.2平方米容积率1.4万平米/公顷绿化率46.7%集中绿化率：15.9%总户数1058停车位928个二、上海市房地产市场分析（一）上海市及南汇区域概况1、上海概况26**可行性研究报告二十世纪初叶，上海已成为中国最重要的经济中心，远东地区最大的金融、贸易及航运中心；改革开放以来，以浦东开发开放为标志的经济改革和快速发展，使上海成

6、为中国的经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心。上海做为长三角区域经济发展的桥头堡，是国内国民经济发展速度、经济增长质量最好的地区之一，国际跨国资本在华投资最多的地区，拥有良好城市基础设施和巨大的发展前景。2、南汇区域概况上海南汇区东临东海，南靠杭州湾，北与浦东新区毗邻。处在中国的黄金水道和黄金海岸的交汇点上。南汇是上海浦东的组成部分和浦东进一步开发开放的天然腹地，区域面积688平方公里，人口70万。发展前景：浦东国际航空港与上海洋山国际深水港建设给南汇带来了千年一遇的历史性发展机遇，“两港”优势明显。　　功能定位：港口城市、工业重镇、旅游景

7、区、农业基地。　　发展战略：“一核、三圈、三带”；“一核”是指以海港新城为核心。“三圈”分别指以海港新城为中心的港口经济圈、以康桥市级工业区为中心的周康综合经济圈和以惠南科教园区为中心的科教经济圈。“三带”26**可行性研究报告是指外环线经济带、郊区环线经济带和沪芦高速公路经济带。　　空港：上海浦东国际机场是亚太地区一流的、现代化、大容量、多功能的综合性国际航空港浦东国际机场最终计划建造4条跑道，至2010年规划空运能力将达到每年8000万人次的人流量和500万吨的货邮量。　　海港：以上海国际航运中心为目标的洋山国际深水港的主体工程建设已在芦

8、潮港地区展开。全部建成后将形成年吞吐量超过2000万标准箱50多个深水泊位的超大型国际集装箱港，成为东北亚国际航运枢纽港。　　道路交通：南汇交通便捷，芦沪高速、远东