光辉城市开盘调查报告

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1、11月2日光辉城市开盘调查报告第一部分：项目总体分析一、总论作为官城地产2008年的商业地产重头大戏，官城地产将采用R2C财务模式来开发光辉城市，这在昆明的地产开发模式当中还是第一次，该开发模式抛开了以往单纯的建设/销售住宅获利的旧模式，提出了一种更有建设性和前瞻性的瞬时成本+长线经营获利的新理念。这个项目改变了传统上每一平方米建筑面积上都要赚取利润的做法，将住宅用接近成本的零利润价格出售，快速减低成本风险，而利润贡献则主要来源于商业部分的长线经营。由单纯住宅开发瞬时获利，转向综合城市功能建设的长期回报设计，这个变化将是中国地产开发的必然发展道路，从中我们也看到了官城

2、地产作为一个优秀地产开发企业的睿智和开创性。二、项目介绍光辉城市位于官南重心区域，在十里长街和和广福路之间，地段优越。项目紧邻昆明市儿童医院，南面是大商汇，西边是南市区公交总站，居住氛围及配套设施都非常理想。项目由13栋小高层建筑组成，其中住宅部分80%以上是小户型，同时项目中将商业街打造为“南市区的财富中心”，商业面积达3万多平方米，分为地上、地下部分，商业价值辐射整个南市区。里面会引进大型超市、影院等，另外，该项目设置了19个主题景观，分别有为儿童、老人、上班族设计的主题公园，其中特别为孩子设计了“海盗船”“特洛伊木马”等充满童趣的主题公园，培养儿童智力发育的蒙特

3、梭利教育中心；为老年人设置了“喜福会”等休闲场所。同时，下沉式商业广场里面会引进大型超市、影院等，可以让业主在这里找到属于自己的美好生活。项目整体效果图：区位图：1、项目基本信息名称光辉城市开发商官城地产所属区域官南地址西山区兴科路中段(大商汇旁)电话4615799规划设计深圳市建筑设计研究院全案营销优势时代景观设计个碧石广告恒通广告交房时间2010年物管公司昆明阳光雨润物业管理公司物业类型电梯房建筑类型小高层、高层占地面积63613.65平米建筑面积160796平米容积率2.199绿地率45%建筑密度29.99%施工单位市二建、省409、百邑建筑模型制作山之田价格情

4、况第一次认购均价约4500元/平米，开盘价格约在4700-5700元/平米，均价在4800-5000元/平米商铺从约1.2-2.5万元/平米的起价车位比720个总户数共住宅1324户，商铺约192间，本次开盘提供住宅816户，商铺150间物管费住宅1.5元/㎡、商铺2元/㎡周边环境大商汇、新儿童医院、新时代商场、南市区公交车场2、区位项目位于官南片区，北面紧临昆明市新儿童医院，南面是大商汇，东边是时代风华小区，西边面对南市区公交总站，在此区域内共集中了28个高尚住宅小区，人口基数大、消费需求旺盛，而成熟的市政配套，特别是方便的交通网络，为这个“南市财富中心”的诞生创造

5、了先天基础。再说说周边情况：时代风华二期和水岸艺城是入住率比较高的小区，已经有一年多的历史了，这样看来，生活和人气不成问题；南面的大商汇，很好的提供了家装的便利，可以说随叫随到，随用随购；同时还有儿童医院的迁入，为其提供了便利的医疗服务。而光辉城市，以其独到的运作模式一经亮相便成了昆明楼市注目的焦点，特别是其宏大的南市区财富中心创想，更是数十万南市区居民的关注：长期以来，南市区都缺乏一个真正意义上的大型商业中心，片区居民日常生活、购物、娱乐都非常不便，而光辉城市的出现，将填补这一空白，为区域近50万居民带来繁华热闹的城市生活。3、交通光辉城市西边隔着前新路，就是南市公

6、交总站。据了解，南市公交总站规划夜停车辆200余辆，有24、26、99、127、129、166等10余条公交线路可抵达项目附近，其中，建成后，这里将是南市区最大型的公交站点，也将是南市人流最重要的核心集散地之一。毗邻南市公交总站，住在光辉城市的主流知识分子家庭，将会享受到极其便利的交通条件。每天公交车定时定点发送，上班不怕拥堵、不怕迟到，下班也有公交直达家门口；小孩上学，老人外出走访亲朋好友，都不麻烦，出门就有公交车。4、建筑设计光辉城市在住宅的开发设计上首创了双向变维空间住宅的模式。所谓双向变维空光住宅有什么特别之处呢？首先，它创造性地解决了塔式高层建筑在多户平面布

7、局时的通风、采光难题，采用正方形建筑单体，使每一户都相当于端头户型，通过优化设计做到了双向采光取景；其次，独有的变维设计，可以根据家庭生活需求调整空间展展尺寸，在面积不变的情况下，调整多出一个实用房间，从2房调整为3房；再次，室内空间设计和户外岛屿、水流、大树有机结合，达到了优化景观视野，以及保持居室空气清新、湿润的效果；最后，通过大面落地窗和房间尺度的处理，充分保证了阳光的深度照射，有效灭菌补钙，有利全家健康。每栋建筑从对项目的规划布局来看，整个社区栋与栋之间的楼间距离都比较宽大，项目单体建筑形式多以中空建筑为住，其中有11栋是方形建筑，2栋是板式