房地产投资风险的分析方法及形成因素

《房地产投资风险的分析方法及形成因素 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产投资风险的分析方法及形成因素　　房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素的影响，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。　　一、房地产投资风险主要分析方法　　目前，常用的房地产投资风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。　　（一）专家调查法。　　专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。　　1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不

2、受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。　　头脑风暴法可以在很短的时间内得出房地产投资风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的房地产投资风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行房地产投资风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。　　2、德尔菲法。德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代

3、初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。　　该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。　　（二）故障树分析法。　　故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事

4、物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生房地产投资风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。　　该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。　　（三）幕景分析法。　　幕景分析法是一种能够分析引起房地产投资风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对

5、项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。　　（四）筛选-监测-诊断技术。　　近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的房地产投资风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行

6、监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。　　总之，对于不同的房地产投资风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。

7、　　二、房地产投资主要风险因素　　房地产投资风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险（市场体制性风险）和非系统分析（项目差异性风险）；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。　　（一）投资决策阶段风险。　　在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市