土地增值税计算实例

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1、土地增值税计算实例土地增值税超率累进税率表　　级数土地增值额税率%速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035%例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所

2、在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。　　答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元　　（2）房地产开发成本为3000万元　　（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）　　（4）允许扣除的税费为555万元　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%　　允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）　　（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）　　（7）增值额=10000-6005=3995（万元）　　（8）增值

3、率=3995÷6005×100％=66.53%　　（9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）例二：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。　　每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?　　计算过程如下：　　转让收入：180×80=14400(万元)　　取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本

4、合计：　　(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)　　房地产开发费用扣除：　　0.5×80+5200×5%=300(万元)　　转让税金支出：　　14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)　　加计扣除金额：　　5200×20%=1040(万元)　　扣除项目合计：　　5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)　　增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)　　增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%　　应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)　　六、会计处理

5、　　1.转让取得收入时：　　借：主营业务税金及附加2467.08　　贷：应交税金-应交土地增值税　　2467.08　　2.实际上交时：　　借：应交税金——应交土地增值税　　2467.08　　贷：银行存款2467.08房地产转让土地增值税计算举例2009年10月21日  例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？

6、解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费①应缴纳营业税=（120-80）×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元⑤应缴纳堤围费=（120-80）×0.1%=0.04万元第二步，计算应缴纳土地增值税①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元②增值额=120-112.7=7.3万元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%

7、，适用30%税率④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。 例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳