区域市场量价关系调研报告

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1、区域市场量价关系调研报告一、调研的目的：由于目前区域价格已经有所提升，为了后续向开发商提供价格制定提供依据。二、调研对象：金州及开发区的典型项目。三、调研方式：通过内部人员打通关系、网络收索、实地调研相结合的方式。四、调研时间：一周时间全部调研结束。五、具体情况如下：第一部分：金州区本案隶属金州区，金州区房地产市场处于刚刚起步的阶段。近期，金州区土地供应量较少，区域内主要以前期的项目为主，并且区域内以低价位和低品质为主。较有典型的项目有两个：生辉第一城、文润金宸。1、项目名称：生辉第一城项目概况：项目位于开发区与金州区交汇处，扼守大连主城区，新城区，开发区，金州，金石滩国家旅

2、游度假区交通枢纽地带，临近大黑山，炮台山公园，丽娇湾等地，自然环境较好。大连市西拓北进进程中的重要位置，距离轻轨车站300米左右。该项目紧邻我们项目，该项目占地7.5万平米，总建18万平方米，超大型社区，容积率2.4。该小区共17栋，9栋小高层11F，5栋高层30F，3栋跃层18F，面积规划：45—120平米。项目首批开盘为2006年10月开盘，目前已经处于尾房销售阶段。项目价格变化情况：第一次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2006年10月3800-5200均价4500去化总量的25%一房，二房第二次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2007年

3、1月3900-5300均价4600去化总量的35%一房，二房第三次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2007年7月4080-5400均价4700去化总量的60%二房第四次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2007年8月4300-6000均价5000去化总量的70%二房第五次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2007年9月4500-9300均价6000去化总量的80%二房备注：在后期价格不断的上涨，去化难度不断加大。10月20日——11月24日，现场采用优惠促销：凡购房节期间购房，均价可享受50元/平米的优惠。截至11月去化总量的85%

4、，目前主要库存的是三房及高楼层二房！结论：A、该项目采用的是低开高走的价格策略，以低于市场很多的价格入市，在短时间之内赢得市场的认同，从而提升自己市场的占有率，在市场上形成很好的口碑，这也后续的提价做好了准备。入市价位：3800元/平米起价，4500元/平米的均价，这比开发区的价格价格低1000元/平米左右。B、由于项目案量比较大，在18万平米，为了使项目能够较快较稳定的去化，所以每次的价格幅度均较小，每次价格只有100-300元/平米的上涨。C、该项目最后一批房源的价格提升幅度较大，主要由于越层产品的推出，园区中央较好的位置上市导致。D、在价格有较大幅度提升之后，市场给出了

5、明显的反馈，去化速度明显减慢，现场为了促进销售也是频频采取了促销的手段！E、由于小面积，总价较低，客户接受度较高，所以该项目主要去化的户型以小面积一房与二房为主。1、项目名称：文润金宸项目概况：本案位于金州区核心位置，胜利路与同济路交汇处，光明派出所对面，拥有金州城区完善的配套。本项目占地19万平方米，总建40万平方米，容积率：2.1。一期共11栋小高层，现在已经基本售罄。二期规划7栋高层2栋小高层。目前二期在售楼栋为21和17号楼，其余尚未确定。本项目产品规划以中小户型为主，面积规划：52—102平米。该项目2007年09月正式上市，目前处于尾房的销售阶段，去化情况较好。项

6、目价格变化情况：第一次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2007年09月一期(多层)3788-5200均价4200去化一期90％两房、三房第二次价格公布时间价格（元/平米）去化情况主要去化户型2007年10月二期(高层)3788—5000均价4100去化二期70％两房、三房结论：A、该项目产品没有较大优势，所以采用的是低价策略。以低于市场很多的价格入市，从而保证项目的回款。4100—4200元/平米的均价，比区域内其他项目低1400元/平米，这是导致它短时间去化的最直接的原因。B、由于项目案量比较大，为40万平米，为了让项目在短期内较快的去化，所以该项目整体价格

7、没有变化，从而达到短时间回款的目的。C、该项目由于售价较低，对于面积较大的三房而言总价也较低，所以去化的户型以二房、三房为主。第二部分：开发区本案虽隶属金州区，但是由于靠开发区商业中心较近，所以客源有很大部分是开发区客户。开发区的房地产项目比较的分散，在开发项目较多，楼盘品质也比金州区高。典型的项目主要聚集在4个板块，分别是西山、杏林区域板块、金马路沿线区域板块、小孤山区域板块、双D港区域板块。小孤山板块1、项目名称：瑞士家园项目概况：该项目位于开发区金马路南延至滨海旅游路中段，紧邻东山风景区童牛岭和丽