低密度高档别墅住宅小区技术管理总结

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1、低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结大山地南区一共有3栋多层、6栋小高层、30栋别墅及1栋会所、1栋幼儿园，总建筑面积为82282m2，容积率为0.98（南北地块分宗后为1.04），为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。南区分一期A区、一期B区、二期滚动施工，一期A区主体开工时间为2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初验，于2008年4月9日完成入伙（商铺于5月31日入伙）。下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。一、现场技术管理(一)关于项目部技术岗位职责范围方面按以往惯例，项目部发现设

2、计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同），设计部视情况需要再联系设计院：但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为：1、项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧；2、设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延

3、则直接影响到进度拖延及成本增加。鉴于上述问题，建议：1、公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环；2、在与设计院签署设计合同中体现第1条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。(二)关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面别墅施工的难点集中在装修阶段，大山地南区一期A区、一期

4、B区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如：1.每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病；第17页共17页1.我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底；2.容易出现

5、一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。3.一个施工单位可能几乎所有土建管理人员均在管理，造成进度管理、技术质量管理效率不高，且容易造成混乱、冲突；4.一个施工单位多人管理，容易造成现场工程师的管理威信及推进力度下降；针对上述情况，建议在进入外立面及装修施工阶段后可考虑按分项工程分工，如专人管理铝合金门窗，专人管理栏杆、外墙涂料等，保证一个单位只由一个人直接管理，一个人可管理多个施工单位或多个分项工程。能力较强的工程师可安排管理主包单位，并侧重于整体进度协调。(二)关于前期设计介入方面1.大山地为我司的第二个别墅项目，项目部管理人员以前多

6、数未涉及过别墅项目管理，为提前熟悉别墅新颖的设计，项目部技术负责人及相关监理工程师在方案设计阶段就逐步介入，多加了解，仔细审图，有效地减少了错误的产生和加快了现场施工的进度；2.别墅项目设计较复杂，栋号较多且户型多样，建筑、结构及水电容易出现多处矛盾，和多层及高层设计相比，设计院出图错误较多，项目部提前介入设计，也可以大量的减少图纸错误。(三)关于施工样板确认方面1.新工艺应提前确定做法，如大山地一期A区、B区设计图纸、主包合同中蘑菇石、埃特板均未确定做法，仅按暂定价报价，设计管理部、发展管理部也一直没有提供相应的做法，导致影响现场施工进度及导致费用增加；2.高

7、档别墅外立面样板较多，且多数样板需公司领导确定，确认时间较长，项目部需考虑较大的提前量，以免影响现场进度；3.我司一向有砌筑样板确认的程序，但对外立面样板确认无硬性要求，公司对别墅外立面观感要求较高，别墅外立面较复杂，分色图无法完全表示，铝门窗、栏杆等经常存在冲突，且土建和水电、燃气管线及空调板等也往往有冲突之处，为避免大量返工，项目部在二期施工时要求别墅每个户型做出一户外立面施工样板，包括主包单位、分包单位、水电专业等所有设计内容，项目部各专业工程师联合验收，较好的减少了返工的工程量。如条件允许，建议别墅项目可尽量完成每个户型外立面施工样板，并请公司各部门联合

8、验收。二、设计方面(一)