重庆市写字楼、公寓楼市场调查分析报告

《重庆市写字楼、公寓楼市场调查分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第五部分写字楼市场调查分析说明：由于本项目的位置特性决定了，塔楼的功能将以写字楼、公寓和酒店三类为主，而在北部城区，这三类物业主要集中在观音桥片区，因此，我司重点针对观音桥片区进行了以下调查工作。一、观音桥房地产市场发展概况：1、现状及未来u北城绝对中心的地位，各种配套发达完善观音桥片区对江北区、渝北区以致后面的北部新区而言，具有悠久的历史地位，北部地区的城市演变都是以观音桥为核心展开的，无论是最早的观音桥商圈的成型、到中期渝北阳光城一带的崛起直至目前观音桥步行街的建设，都是在观音桥周边区域进行。经过多年的发展，该区域已成为北部地区商业最集中、市政配套最完善、公交线路最发达、金融机构最

2、密集的地区，也是北部地区居民购物、办公和休闲娱乐的中心区域。其地位正如渝中区的解放碑、南岸的南坪、沙坪坝的三角碑、九龙坡的杨家坪，属于区域性的轴心地位，是整个北部城区的核心商圈所在地。u90年代早期，大量房产项目盲目入市，导致区域内烂尾楼现象严重观音桥片区的房产市场在90年代中后期曾一度发展过热，大量单体楼涌现，重复的产品供给超过市场需求的承受力、加上发展商资金链的问题、各种债务纠纷等等，使得观音桥成为主城区内烂尾楼较为严重的地区，从观音桥转盘至红旗河沟转盘沿线，就有11栋之多——华音广场、千禧年酒店、金观音大厦、新科大厦、江田君悦大厦、宏泰大厦、现代广场等一大批四久工程，使观音桥地区

3、的房产市场陷入烂尾楼的怪圈，一蹶不振。其后上马的项目都十分谨慎，造成2000年后，观音桥地区房产供应量十分稀缺，反而在周边的红旗河沟、五里店、五黄路、新牌坊等地区，房产发展如火如荼。u观音桥商圈的进一步完善将对房产市场起到极大的促进作用近两年来，江北喊出了“拦截过江消费”51的口号，无论是政府、各大商家还是地产开发商都积极地朝该目标奋斗。首先是江北区政府大手笔进行观音桥商圈的重新规划，重庆市主城区内最大的商业步行街在此修建，根据整体规划，未来观音桥商圈包括两大功能片区——一部分是以娱乐休闲餐饮为主，另一部分是以购物中心为核心，集中布置一批大、特、名、老精品店，从而形成江北主城区核心商业

4、中心和未来重庆北部中央商务区的一部份。未来观音桥商圈的区域面积将达到4平方多公里，其不仅仅是江北区的商圈，而是重庆北部新区共同的商圈，不只是一个狭义的专业市场，而是重庆市现代商贸的示范区。政府搭台，企业唱戏，各大主力百货纷纷进驻，除了早前的重百、新世纪、北京华联三大百货之外，茂业百货、远东百货也强势进驻，为江北观音桥商圈注入了新的活力。不仅如此，江北区政府还将引进更多的高档百货拦截过江消费，给观音桥商圈带来更好的发展。商业的成熟与发达无疑给观音桥区域的房产市场注入了一剂强心针，依托商业步行街的建设，从2003年下半年以来，步行街周边空置多年的烂尾楼纷纷找到了买家，重新包装上市，而江北区

5、的商业地产也因此有了强劲表现——从早期的协信·黄金海岸、龙湖·天街二号到现在的世纪金街等销售火爆，区域内商铺的租金价格也一路上涨。1、区域市场特征：u整体看来，观音桥板块在2006上半年推出的新项目不多，目前在售的项目中，如红鼎国际名苑、同创国际等项目销售形势良好。u商铺、小户型住宅、商务公寓等投资性物业仍然是该板块的主力供应的物业类型。且多以单体楼的形式出现。目前板块内的小区项目仅有同创国际。u板块的商务功能进一步提升，2004年底推出的同聚远景、2005年的嘉年华、理想大厦、总商会大厦、未来国际均走势较好。以及已经投入运营的金源大酒店等都带动了板块的商务功能快速发展。u目前观音桥商

6、圈内小户型公寓的售价普遍在4500元上下浮动，尽管单价较高，但由于面积较小使总价容易得到控制，具有较大的增值空间，销售速度快。u欧式一条街——51由于历史的因素，一直未成气候，但沿街的餐饮经过多年的发展也初具规模，经营仍然在不愠不火中进行着。随着观音桥商圈覆盖面的扩大，欧式一条街也在其边缘，从而为逐渐摆脱历来欧街的尴尬处境提供了良好的客观环境。从在售项目看，从巴黎公舍到同创11号公寓的热销，都可以看出在欧街发展小户型公寓是比较成功的，其特殊的地理位置，紧邻观音商圈，共享观音桥大商圈内的配套，在价格上却远低于核心商圈的同品质产品，因此受到年青人的追捧，同创的小户型公寓价格也高达4450元

7、，其在价格与核心商圈项目相差不多。目前欧式一条街供应的住宅项目价格在3400—3800左右，但由于面积相对较大，总价难以控制，大户型住宅的销售存在一定的问题。u2005推出的小户型项目，现都已全部销售完毕。2006年的上半年，未有小户型公寓项目推出，处于小户型公寓市场空档时期。1、市场供应状况分析：u2004年至今区域内在售和已售项目一览项目名称地理位置项目定位建筑形态春江名都江北区中野路口建东大厦中高档住宅小高层、高层光宇·阳光海岸江北建新东