我国土地出让“费改税”制度分析及完善论文

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1、我国土地出让“费改税”制度分析及完善论文关键词：土地出让，费改税，立法设计，费改税孟德斯鸠说：一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇有界线的地方才休止。我国土地出让金制度对我国的经济建设发展做出了巨大的贡献。然而，政府、特别是地方政府在土地出让过程中，由于权力没有得到有效的限制，可能会为谋取利益而充分利用手中的权力。比如..毕业，政府为获取土地出让金而对土地进行野蛮开发。目前很多问题因此而产生，因此对我国土地出让费改税的顶层制度设计迫在眉睫。一、我国土地出让金制度存在的问题我国土地出让金的具体名称为城镇国有土地所有权出让金。我国的土地所有权归国

2、家全民所有或者全体所有。依据我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国的土地出让金指的是政府在批租土地时，凭借所有权向土地使用权者征收的地租收益。土地出让金在我国能起到的作用有：一是根据对土地出让的控制，控制土地的利用，来发展新兴产业，调整产业结构，促进经济发展；二是根据土地出让金来合理分配土地使用者、土地所有者和国家之间的土地权益，调节市场竞争关系，以达到调控市场经济的作用。我国现行土地出让金制度是一个既有批租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。我国土地出让金制度设计的缺憾有：（一）土地出让金制度的相关规定过于笼统目前，我国在规范土地出让方面相关的法律

3、法规有《土地管理法》《城市房地产管理法》《基本农田保护条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。然而，这些法律法规无法精细地处理具体问题。比如，没有规定土地出让的具体年限，只是规定土地出让的最高年限；对不同的出让方式对应着不同地块的规定较为笼统。我国现阶段应该在法律规定上将这些环节进行较为清晰的规定。（二）土地出让金制度设计相对滞后我国为了维护土地市场的健康发展，制定了一系列相应的法律法规。然而，我国现行的土地立法已经不能满足现在的土地出让状况，目前的土地立法存在一定的滞后性。我国需要修订现有的法律法来加快对土地出让制度的设计。（三）土地出让金制度造成税费混乱

4、我国由于从计划经济向市场经济过渡，税费体系在不断地完善，但是目前仍然存在税费体系较为混乱的现象。比如说，我国的税费存在相互重叠、名目较多的情况，造成我国税收存在重复征税的状况。在土地出让方面，我国的税费也是较为混乱的。而随着社会的发展，政府需要转型为服务型的政府，减少费用的征收，减少税费重叠、重复征收的状况。（四）土地出让金中央与地方分配混乱原来我国土地出让金中央地方分配比例是六四分成，现在变成了七三分成。另外，中央将所分得的大多数土地出让金都还给了地方。然而，地方由于财政较为紧张，在出让土地的过程中会不断地与中央进行博弈。比如土地出让金价格压低，但是提高配套费用；采用实物地租的形式却暗

5、自里用补足出让金。无论是采用哪种博弈方式，都会给国家宏观土地的调控造成巨大的消极影响。二、土地出让金费改税面临的困境我国土地出让金费改税过程当中存在一些问题，主要分为以下四个方面：（一）费改税后的土地转让问题我国土地批租制已实行二十多年，截至目前，相当数量的房地产已经缴纳了40-70年的土地出让金。土地出让金进行费改税后如果再对这部分的房地产征收房产税明显是不合理的，有失公平。（二）费改税土地评估制度设计国外有关土地的税法当中普遍采用的重要原则是以土地的评估价格为基础来计算相关税收，这种原则有利于税负公平。我国土地费改税制度设计中也可以借鉴这一原则，以土地的价值来设计相关税收制度。但是，

6、我国的土地价格评估制度还不成熟，如何对土地的价值进行有效的评估，土地的评估制度需要不断地构建和完善。目前的评估制度也是需要不断完善的，首先是评估主体应该是独立的第三方，还是政府部门。土地出让金费改税不仅仅涉及税务机关，它还涉及国土资源、财政、城建、房产、公用事业等方方面面的调整变化，甚至是根本性的变化。三、域外地产税立法的经验与借鉴（一）域外地产税立法的经验1.法国地产税立法的经验。目前，法国的地产税主要是由土地的业主缴纳。在法国，中央掌握财税的立法权，地方政府的税收征收管理的税额必须由国家来确定。地方政府在遵循中央政策和法令的同时享有一定的税收自主权，比如可以根据当年地方经济和财政状况

7、来在一定幅度内提高或者降低税率，或者根据当地的实际情况制定减免细则。2.美国地产税立法的经验。美国对不动产征收的物业税是归类在其财产税之下的。美国的纳税人是不动产所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，其中主要包括土地和房屋等等。由于财产税与当地经济密切相关，因此美国的税基主要由各个州自行制定。在美国，其50个州均对财产税进行一定的征收。税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。另外，美国财产税的优惠规定