上海花园住宅保护性开发的思考

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1、上海花园住宅保护性开发的思考工海房地旧区改造上海花园住宅一王玲慧保护性开发的思考上海花园住宅,又称花园洋房,大都为建造于20世~F,40年代以前的独立式住宅.目前,上海共有各种风格的花园住宅160余万平方米,比较集中地分布在越界筑路地区沿华山路,武康路,湖南路,复兴西路,岳阳路,虹桥路和溧阳路沿线.一,上海花园住宅实施保护性开发的必要性和意义(一)花园住宅使用现状及存在的问题由于建造历史久远,上海花园住宅就像迟暮美人44November2005一般,美丽中难掩岁月的沧桑.主要问题表现如下.1.居住用地功能混杂.成片花园住宅区内除了居住用地以

2、外,还有零星办公,商业,工厂,医院,学校等用地,地块穿插零碎,严重影响了居住环境和历史风貌.2.建筑老化超负荷使用.由于长时间地过度使用,历史建筑的内外环境遭到损害.原先为单个家庭设计的花园住宅难以满足现今多户居民的生活需要,导致原有的空间严重超载,居住拥挤,卫生和厨房条件差,室内环境比较差.如卢湾区现状1688个花园住宅居住单元(居民或单位)中,仅约11%为独用灶间,约16%独用卫生间.3.景观环境杂乱.在花园住宅区内有各类简屋,临房,搭建和违章建筑侵占了花园绿地,甚至破坏了优秀近代建筑的外观.沿主要马路的界面有很多破墙开店,侵占花园的现

3、象.广告,店面招牌等无序设置,使景观受到破坏.4.市政基础设施老化.由于历史建筑室内地面标高较低,周边道路路面又不断加高,使多数住宅建筑的底层室内地面标高偏低,如遇大雨室内很容易积水,严重影响居民生活.(二)花园住宅具有不可再生的资源价值1.建筑价值.目前保留下来的这些花园住宅大都造型别致,是上海不可多得的建筑瑰宝.2.文化价值.这些花园住宅是东西文化并存,冲撞,认同,适应,融合的结果,呈现出海纳百川的建筑文化;同时,不少老房子本身又是重大历史事件的见证.3.环境价值.花园住宅基本为2～3层,容积率低,周边有大片的树木和草地,成为现代"钢筋

4、混凝土丛林"中的宝贵绿洲.上海正处在一个高速发展的时代,并正在建造许多世界一流的建筑.花园住宅作为上海优秀历史建筑最具代表性的建筑类型,有着不可替代的价值.当前对这些花园住宅实施保护性开发,不仅让一批老建筑起死回生,从濒临消失中得以新生,还可以使优秀的建筑文化昭示后人;就建筑本身讲,开发利用后,原有的功能得到发挥,潜在的价值可以最大限度地体现.这对于改善居住环境,凸现土地经济价值,塑造良好的城市环境,以及提升上海城市空间品位具有十分重要的意义二,对花园住宅实施保护性开发的原则(一)保护与利用兼顾在保护代表上海历史文化名城特色的花园住宅及其历

5、史文化构成要素(历史街区的空间格局,街巷尺度,文物古迹和历史建筑等),延续城市历史文化环境的同时,充分挖掘和发挥花园住宅在经济社会文化环境等各方面的效益和价值;重视居民生活质量和环境品质的改善;实现社会,环境,经济和文化效益的统一发展.(二)建筑与环境协调建筑维护要与环境整治相协调,新建设施与保护片区整体环境相协调,同步优化绿化环境,邻里环境,交通环境,营造更浓郁的文化氛围.(三)继承与创新并举在充分尊重建筑原始设计意图,保护建筑原始风貌的基础上,认真考虑未来可能使用方式的现实要求.通过保护性开发改善建筑功能,提高市政基础设施水平,提升环境

6、品质,以适应现代生活的需要.如充分利用现代科技,采用新工艺,新材料,按现代生活方式或工作模式的要求调整室内布局,设置汽车泊位,宽带网络接入等各项硬件设施.三,实施保护性开发的若干模式根据花园住宅不同的使用现状,可以分别采取保存,改善,改造及更新等四种保护性开发模式.(一)保存模式这一模式主要针对于被确定为文物保护单位的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取保持历史原状的方式,以求如实反映历史遗存.对个别构件加以更换和修缮,修旧如旧,同时,保证其内外风貌的原真性.对于其使用功能,可以维持原有功能.1日区改造工海房地(二)改善模式这一模式主要针

7、对于风貌保存较好的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取建筑结构维持,局部修缮维护的方式,在保护历史建筑的格局和风貌,治理外部环境,修旧如旧的同时,重点对建筑内部加以调整,完善各种现代化设施,改善居民生活质量和单位办公条件.可以保持原有功能不变,但应根据实际条件疏解人口.(三)改造模式这一模式主要针对于建筑外貌具有历史特征,但是内部结构和布局已经不适应现代使用要求的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取保留主要外观风貌,改造内部结构和布局的方式,维持或调整原有功能,但应根据实际条件疏解人口.(四)更新模式这一模式主要针对于建筑外貌和内部结构

8、都有较大程度破坏的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取根据街区整体发展要求,对建筑外观,内部结构及内部使用进行重新设计的方式,维持或调整原有功能,但应根据实际条件疏解人口.四,