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1、★精品文档★房屋买卖合同纠纷仲裁【摘要】：精品源自中考试题 核心内容:合同第七条【B】项第1条约定:“首期款元,买方以下述第a种方式支付。首期款金额根据银行承诺发放之按揭贷款金额确定。” 案情简介 买方付某经中介公司居间介绍,欲购买卖方熊某所有的位于南山区纯水岸的房屋。经三方达成口头一致后,买方于2007年3月25日在中介拟好并盖章的《房屋买卖合同》上签字,其后,中介公司职员刘某携带该合同文本,于当天晚上飞往卖方出差办公的天津,要求卖方签署合同。卖方在阅读合同重要条款后,要求将中介公司已经填写的交
2、房时间改为2007年7月30日,刘某随即电询买方,买方表示同意,然后刘某在原来填写处作了修改并得到卖方对此的签字确认。卖方在合同上签字后,刘某随即携带三份合同文本回到深圳。2007年3月27日,中介公司将合同文本一份交给卖方母亲。卖方母亲发现首期款已被更改为137万元,并立即告知卖方,其后,卖方还得知买方为中介公司职员,认为买方和中介公司故意隐瞒真实情况,心存欺诈,便无意履行被修改的合同。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创8/8★精品文档★2007年4月9日,买方和中介公司向卖方
3、发出书面通知函,称买方早已于签署合同当天按照合同约定支付了定金,要求卖方按照合同要求的时间去指定银行办理资金监管手续,否则将根据合同申请仲裁,由卖方承担相关法律责任。卖方向本律师咨询,经初步了解案情,本律师向卖方提出如下方案: 1、向买方和中介公司作出书面回复,称卖方认为合同尚存在重大问题,需要等待该问题解决后方能履行合同。如此,既赢得了时间,也不会落下不履行合同的把柄,为更加充分了解案情创造了机会。 2、基于合同是在双方分处两地先后签署、双方均无证据证明合同签署时间的先后以及在天津签署后,卖方并未
4、持有一份合同的事实,可以主张事实如:中介填写合同内容,然后前往天津交卖方签署,再带回深圳交买方签署。如此,买方单方对首期款更改的行为,构成了新要约,因此,合同尚未成立。此时,卖方享有不履行卖房义务的权利,更毋庸谈卖方违约的责任问题。虽然如此,本律师仍然告知卖方,这种方案的成功率只有51%。因为从合同文本的记载来看,卖方不履行卖房义务将构成严重违约。但是卖方认为即便如此,他仍然想试一试,且这种方案相比较而言是最佳方案。因此,决定委托本律师代理应诉。 操作思路2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写
5、作–独家原创8/8★精品文档★ 基于本案的案情,如果不主张合同尚未成立,将难以避免双倍返还定金的法律责任。但要证明合同尚未成立,将必须证明:合同签署地点分别为深圳和天津;卖方在天津签署合同时,合同中尚有重要条款尚未达成;买方单方对合同重要条款的设定和修改,未经得卖方同意。如此,方能证明合同不成立。在上述要求下,第项事实证明起来并不困难;第项事实,需要对方证人证言予以支持,这一点尤其困难;第项事实实际上是基于第项事实而产生的。因此,第项事实的证明就成为本案胜负的关键,为了获取第项事实所要求的证人证言,必
6、须提出我方认为是事实真相的合同签署时间和顺序,从而将买方诱入证明自己合同签署时间和顺序的陷阱中来。后来的庭审和裁决证明这种操作思路是很正确的。 庭审焦点 1、合同签署的时间和先后顺序;2、首期款更改的时间;3、首期款对卖方是否具有重要性。 焦点1 对于焦点1中的合同签署地点,我方举出了大量有关卖方当时在天津的证据,对方对此并未否认,仲裁庭采纳了合同签署地点在深圳和天津两地的观点。对于签署时间和顺序,由于双方各执一词,各自的证人证言也各执一词,互相矛盾,因此,仲裁庭对双方的证词互相矛盾的地方不予采
7、信。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创8/8★精品文档★由于我方也没有充分有力的证据能证明本案合同事实为卖方签署在先,对方的证据也不能证明买方签署在先,且双方都以对方证人与对方有利益关系而质疑其证言的真实性。因此,仲裁庭只能根据合同上签署的时间和买方支付定金的时间相一致的情况来推断,认定买方签署在先。 焦点2 对于首期款的更改时间,我方认为是:370万元早已填写于合同上,并在卖方于天津签署合同后被更改的;买方则认为首期款一栏原来就是空白的,是中介公司刘某于2007年3月25日
8、晚上赶回深圳后交由其下属杨某填写,杨某填写370万元后交给刘某,刘某认为错误,就直接将370万元改为143万元,该改动也得到了买方签字确认。问题是,在双方证言均因利益关系而不被认定的情况下,仲裁庭只能推定370万元早已填写于合同首期款一栏,后于买方天津签署后被更改为134万元。我方观点被采纳。 焦点3 对于首期款的重要性,买方坚持认为首期款对于卖方并不重要,因为房款总额是不变的,首期款只是总房款与银行放贷之间的差额,填写多少并无影响,因
