调控背景下房地产开发融资策略分析

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1、毕业论文(设计)开题报告姓名：吴凯军学号：20084040216专业：工程管理所在院系：工程管理与房地产学院毕业设计(论文)题目：调控背景下房地产开发融资策略分析一、研究的背景和意义房地产业是国民经济的重要组成部分，在整个国民经济中属于基础性、先导性支柱产业。从现实经济社会生活看，房地产业是社会生产和生活的基本载体，房地产业作为一个在工业化、城市化过程中发展起来的现代产业，在社会经济生活中起着十分重要的作用。近年来中国房地产业对GDP的贡献率达到30%左右。80年代是房地产业起步的阶段，到了20世纪90年代，房地

2、产业进入了成长期。这样，我国的房地产业一下成为了经济发展的热点，支撑了我国经济快速持续的增长。另外，房地产业有十分强大的关联效应，大大推动国民经济的发展的影响力不容小觑。根据某些国家的统计，每一个百分点的房地产业中产值的增加，就可以推动相关的产业产值增加到1.5到2个百分点。多达50个以上的行业与房地产业直接相关。其中有建筑业、建材业、金融业等等，另外，房地产业还能带动一些基础工业和制造业的发展，比如化工、钢铁、塑料等等行业，还有一些第三产业，比如旅游、园林等的繁荣也可以被房地产业所带动。但就目前来看，我国的房地

3、产市场还仍然不是一个成熟的市场，企业规模偏小、开发商持续开发和规模化运作的能力较弱，与房地产规模型、资金密集型的行业特点不相适应，同时依靠银行信贷、融资渠道单一的弊端亦造成潜在的金融风险加大。其具体表现如下：房地产项目开发成功的关键是资金、土地和营销方案。其中，资金的融通渠道是房地产开发的产业链中的首要环节。我国大多数开发商的运作模式通常是一种滚动开发的模式。这种模式就是指开始的时候开发商投入一些自有资金——当然这部分钱是很少的，而且本身极有可能是从金融机构借来的。开发商用这笔钱购买土地，之后以这块购来的土地作为

4、抵押物，向银行进行抵押贷款，再用这笔贷款来进行房地产开发。这其中存在着很大的运营隐患，一旦企业资金链断裂，企业则很难继续生存。虽然在这十年间我国房地产开发企业的融资结构有所优化，自筹资金和其他资金来源的比重在不断上升，但依赖国内贷款的现象仍是十分严重。5为此，国家近年来陆续出台了一系列关于房地产融资的政策。这些文件政策出之后，无疑开发商面临的就是资金链断裂的严峻形势了。整个房地产业因此受到了巨大的影响。这种重大影响主要表现在：现房的价格上涨，短期内对房地产的投资下降，有关房地产业的金融市场里的创新数量增多，本就存

5、在的大小房地产企业的分化加剧等等。这种情况的出现对大开发商的影响还尚可挽回，因为他们还可以走发行企业债券，上市融资的途径。但对于大量的中小开发商来说则是致命的打击。他们在这样的政策之下无法从银行得到土地审批性质的贷款，而且个人按揭贷款的回笼资金的支持也不存在了。所以，融资渠道问题的研究已迫在眉睫了。二、文献综述房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道

6、单一，融资金融产品研发创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。国内外有关宏观调控政策与房地产的研究主要在以下几方面：一是探究宏观政策、经济发展等因素与房地产市场的关系；二是把区域经济和城市经济发展与房地产业发展联系做一综合分析。三是从房地产开发商角度出发分析其土地取得成本、税收成本、国家宏观政策等来考虑其投资策略。作者系

7、统地分析了近期一系列国家宏观调控政策对房地产市场的影响，填补了国内房地产市场宏观调控研究的空白，为我国房地产市场宏观调控政策的优化和完善提供了重要的参考依据（周眺，2011）。我国房地产开发企业能否突破融资困局，实现规模化、产业化的发展，并且在国际竞争中立于不败之地，有赖于在我国金融市场进一步开放下的房地产金融工具的创新以及融资渠道的畅通。其次本文结合发达国家成熟的房地产金融市场中，为房地产企业融资模式提供有的资金保障的几大融资渠道。分析了我国金融体制尚需进一步改革和完善，房地产融资体系有待健全的大环境下，实行这

8、些融资渠道对于房地产企业的利害得失及发展的可能性。最后针对本文中提出的促进我国房地产企业融资渠道多元化的发展的问题，笔者提出了从宏观和微观两个方面的建议。宏观方面的建议是从对政府和市场的角度出发的，例如我国应该健全法律法规，加强政府支持体系，完善房地产金融体系，解决金融信用问题和评级问题等等。而微观方面的建议是在企业选择融资渠道原则的基础上如何发展多元化的角度来看的，企业