天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材

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1、天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材目录1前言2目录5第一章项目规划5一、规划知识9二、建筑部分10三、结构部分12第二章运营与土地判断12一、运营的定位和职能12二、运营与战略拓展的关系12三、保证经济指标准确性的意义12四、确定经济技术指标的重要依据13五、项目经济指标明细详细分解说明14六、建安及部分成本估算15七、应注意的问题15八、相关附件16第三章前期开发与配套16第一节前期开发16一、开工16二、开盘16三、入住16四、清盘17五、项目开发前期流程33六、相关附件34第二节配

2、套工程工作流程34一、临时水工程工作流程35二、排水工程工作流程36三、自来水工程工作流程41四、燃气工程45五、直饮水工程46六、电视工程47七、电话工程47八、电工程58九、办理前期供热证明程序58十、中水流程：60第四章资金与财务管理60第一节资金管理60一、贷款的基础知识62二、资金工作贯穿战略始终63三、资金运作模式63四、金融政策研发65五、金融品种创新65六、融资业务拓展68七、按揭贷款管理69第二节财务管理与风险控制70一、财务管理定位与职能71二、预算管理工作重点74三、核算管理79四、其他相关工作81第五章项目工程管理8

3、1一、基础概念的解释说明82二、施工进度计划的编制84三、现场勘定的内容：85四、工程项目成本控制85五、工程质量的控制87第六章销售管理87一、销售进度计划的编制89二、销管的工作流程96三、实现销售回款条件：96四、成本测算中，销售费用的制定以及如何分摊99第七章土地上限价格与现金流量分析99一、编制现金流量表的目的与重要性99二、编制现金流量表前提条件99三、项目总体开发节奏的把握100四、项目开发计划的制定103五、现金流量表的完善：103六、相关附件第一章项目规划资料来源：王海鹏（地产研发部）一、规划知识1.建筑间距：是指两栋建筑

4、外墙面之间最小垂直距离。2.日照系数：多层条形居住建筑间距：被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西0－30??南偏东或南偏西30??以上改造区片≥1.2≥1.1新建区片≥1.5≥1.0高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30??以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30??以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮

5、挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑；建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3.建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4.建筑退线要求：建筑主体高度道路宽度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米510155.道路红线boundarylinesofroads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，

6、它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。6.建筑红线buildingline城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。7.建筑密度buildingdensity,buildingcoverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积8.绿地率greeningrate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总

7、面积的比例。9.容积率plotratio,floorarearatio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积10.什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确

8、定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管